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| 德必集团(300947)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
进入成熟运营期，收入逐步释放。另一方面，集团于2023年5月并购圣博华康项目，本报告期产生了6个月的收入贡献。营业成本 409,985,235.41 360,460,111.38 13.74% 本报告期营业成本相比上年同期增长13.74%，一方面系集团自有新项目进入招商运营期，前期改造投入开始摊销；另一方面是集团于2023年5月并购圣博华康项目，本报告期产生了6个月的成本。销售费用 25,050,519.05 17,335,161.96 44.51% 本报告期销售费用相比上年同期增长44.51%，主要系新项目在开业阶段需要集中进行招商活动，产生的招商中介费增加所致。管理费用 87,689,707.94 79,239,819.69 10.66% 本报告期管理费用相比上年同期增长10.66%，一方面系并购圣博华康项目所新增的管理人员成本影响；另一方面系业务规模增长导致人员成本、差旅、办公成本增加。报告期内整体管理费用增长率低于营业收入及净利润增长率。财务费用 76,752,410.31 68,188,947.29 12.56% 本报告期财务费用相比上年同期增长12.56%，该部分增长均是由于包含新拓和圣博华康并购在内的新项目增加，根据新租赁准则确认的租赁负债利息费用的增加。报告期内集团未新增大额有息负债。所得税费用 6,868,846.27 1,935,884.00 254.82% 本报告期所得税费用相比上年同期增加254.82%，主要系利润变动导致。研发投入 2,256,219.73 2,325,029.66 -2.96% 未发生重大变动。经营活动产生的现金流量净额 382,596,459.58 333,471,591.45 14.73% 本报告期经营活动现金净流量相比上年同期增加14.73%，主要系经营性收入增加导致。投资活动产生的现金流量净额 -211,351,926.48 -326,628,984.64 35.29% 本报告期投资活动产生的现金流量净额相比上年同期增加35.29%，上年同期并购圣博项目产生投资活动现金流出，另一方面是本期减少了理财产品购买同样造成投资现金流出减少。筹资活动产生的现金流量净额 -277,286,954.48 -292,682,992.28 5.26% 筹资活动产生的现金流量净额较上年同期未发生重大变动，其中公司根据新租赁准则确认的筹资活动现金净流出为283,967,769.46元。现金及现金等价物净增加额 -106,015,637.65 -285,790,096.36 62.90% 本报告期现金及现金等价物净增加额相比上年同期增加62.9%，一方面是本期收入增加造成经营活动现金净流量增加，另一方面是上年同期并购圣博项目及本年减少理财产生购买造成投资活动现金净流量减少。公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动□适用 不适用公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
四、非主营业务分析
适用 □不适用
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
比上年末减少28.72%，一方面是本期集团进行股票回购用于维护公司价值及股东权益所致，另一方面原因系集团购买保本低风险理财产品，按照不同产品类型归类至交易性金融资产以及其他流动资产中。比上年末增加36.91%，一方面是收入有所增长；另一方面是有部分客户存在延缓支付租金的现象。长期股权上年末增加19.11%，主要是本期随新项目增加，集团工程项目也随之增加使用权资上年末增加175.67%，主要是积极运用银行提供的灵活金融工具用更低的资金成本完成一些经常性支付项目。上年末减少28.7%，主要是本期部分一年内到期的长期借款分类至流动负债所致。融资产2.31亿元。上年末增加44.75%，主要系预付房租物业所致。其他应收相比上年末减少16.38%，主要是赎回大额存单所致。其他权益92.82%，主要是本期集团根据战略规划新增参股企业投资所致。长期应收上年末减少19.01%，主要是项目基建完工投入运营，需要按时支付工程款所致。上年末减少28.27%，主要原因是上半年支付去年奖金所致。额相比上年末减少14.4%，主要是集团根据新租赁准则持续确认相关递延所得税负债消耗所致。
2、主要境外资产情况
□适用 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
1. 交易性金融资产-其他变动系本期购买划分至交易性金融资产的理财产品所确认的理财收益。
2. 其他权益工具投资-其他变动系本期新增其他权益工具投资所确认的投资收益。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
4、截至报告期末的资产权利受限情况
不适用
六、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、以公允价值计量的金融资产
适用 □不适用
5、募集资金使用情况
适用 □不适用
（1） 募集资金总体使用情况
适用 □不适用
1、募集资金金额及到账时间
经中国证券监督管理委员会《关于同意上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司首次公开发行股票注册的批复》(证监许可〔2021)164 号）同意注册，上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司(以下简称“公司”)首次公开发行人民币普通股(A 股)1,347.40万股，发行价格为 51.47元/股，本次发行募集资金总额为 69,350.68万元，扣除发行费用后募集资金净额为 62,197.24万元。募集资金已于2021年2月5日划至公司指定账户，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）对上述募集资金到位情况进行了审验，并出具了“天职业字[2021]4307 号”《验资报告》。发行费用中包含 31.11万元发行印花税，公司通过纳税专户以自有资金缴纳印花税并放弃置换，故实际相关发行费用较之前减少31.11万元，扣除发行费用后的募集资金净额实际为62,228.35万元，实际超募资金为5,158.94万元。
2、募集资金使用和余额情况
截至2024年6月30日，本公司累计使用募集资金53,860.11万元，其中：以前年度使用51,411.51万元，本年度使用2,448.60万元，投入募集资金项目752.26万元，项目完结结余资金永久补充流动资金1,696.34万元。截至2024年6 月30 日，募集资金专户余额为 9,738.36万元（含使用闲置募集资金进行现金管理的未到期余额 3,000万元），尚未使用的募集资金净额为 8,368.24万元，差异金额 1,370.12万元系募集资金累计利息收入扣除银行手续费支出后的净额。
（2） 募集资金承诺项目情况
适用 □不适用
(2) 截至
期末
投资
进度
(3)＝
(2)/(
1) 项目
达到
预定
可使
用状
态日
期 本报
告期
实现
的效
益 截止
报告
期末
累计
实现
的效
益 是否
达到
预计
效益 项目
可行
性是
否发
生重
大变
化
承诺投资项目
1.园
区智
慧精
装一
体化
升级
的原 1、公司于2022年 1 月12 日召开第二届董事会第九次会议、第二届监事会第八次会议，于2022年1月28日召开2022年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的议案》，同意公司将“德必岳麓WE 项目”结项并将结余募集资金投入新项目，同时，根据公司实际经营情况与未来发展规划，公司终止“园区智慧精装一体化升级项目”中的“芳华德必运动LOFT 智慧精装一体化升级项目”、“昭化德必易园智慧精装一体化升级项目”、“沪西德必易园智慧精装一体化升级项目”以及“虹口德必运动 LOFT-柳营路智慧精装一体化升级项目”，并将上述项目尚未使用的募集资金 6,195.88万元（占募集资金净额的比例为 10.96%）以及“德必岳麓WE 项目”结余募集资金 1,625.03万元，共计 7,820.91万元（含利息收入并扣除手续费，实际金额以资金转出当日专户余额为准）用于“德必庐州WE 项目”和“云亭德必易园项目”。具体内容详见公司于2022年1月13日披露于巨潮资讯网的《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的公告》（公告编号：2022-004）等相关公告。公司于2023年8 月25 日召开了第二届董事会第十九次会议、第二届监事会第十八次会议，于2023年9月12日召开2023年第二次临时股东大会，审议并通过了《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的议案》，公司拟终止园区智慧精装一体化升级项目，尚未使用的募集资金 10,235.64万元（该金额为截至2023年 6 月30 日账户余额，含利息收入及理财收益，占募集资金净额的比例为 16.45%）投入新募投项目及永久补充流动资金。其中，2,191.14万元用于“西虹桥德必易园项目”、4,682.07万元用于“德必桃花坞文旅项目”，剩余 3,362.43万元（实际金额以资金转出当日专户余额为准）用于永久性补充流动资金。
具体内容详见公司在巨潮咨询网披露的《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的公告》（公告编号：2023-038）等相关公告。
2、星光德必易园项目实施地点位于西安，受大环境影响，星光德必易园项目发生阶段性停工，投资进度较预计有所延迟，无法在计划的时间内完成建设。公司充分考虑项目建设周期，经审慎研究，将星光德必易园项目的建设期截止时间从2022年8月延期至2023年5月。公司已于2022年8月26日召开第二届董事会第十四次会议、第二届监事会第十三次会议，审议通过了《关于星光德必易园募投项目延期的议案》。具体内容详见公司在巨潮资讯网披露的《关于星光德必易园募投项目延期的公告》（公告编号：2022-058）等相关公告。因） 在大环境影响下，该项目招商进度及出租单价不及预期，因此达到预定可使用状态当年效益较差，未达到预计收益，随着园区的逐步成熟，收益将逐步改善。
3、研发中心建设项目和云亭德必易园项目实施地点位于上海，德必庐州 WE 项目实施地点位于合肥，受大环境影响，研发中心建设项目、云亭德必易园项目和德必庐州 WE 项目投资进度较预计有所延迟，无法在计划的时间内完成建设。公司充分考虑项目建设周期，经审慎研究，将研发中心建设项目的建设期截止时间从2023年2月延期至2024年2月，将云亭德必易园项目的建设期截止时间从2023年3月延期至2024年2月，将德必庐州WE项目的建设期截止时间从2023年3月延期至2023年8月。公司已于2023年2月28日召开第二届董事会第十六次会议审议通过了《关于部分募投项目延期的议案》。具体内容详见公司在巨潮资讯网披露的《关于部分募投项目延期的公告》（公告编号：2023-011）等相关公告。项目可行性发生重大变化的等因素的影响，项目整体进度缓慢，一直无法在计划的时间内完成建设，降低了公司募集资金的使用效率。公司于2023年8月25日召开了第二届董事会第十九次会议、第二届监事会第十八次会议，于2023年9月12日召开2023年第二次临时股东大会，审议并通过了《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的议案》，公司终止园区智慧精装一体化升级项目，尚未使用的募集资金 10,235.64万元（该金额为截至2023年6月30日账户余额，含利息收入及理财收益，占募集资金净额的比例为16.45%）投入新募投项目及永久补充流动资金。其中，2,191.14万元用于“西虹桥德必易园项目”、4,682.07万元用于“德必桃花坞文旅项目”，剩余 3,362.43万元（实际金额以资金转出当日专户余额为准）用于永久性补充流动资金。具体内容详见公司在巨潮咨询网披露的《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的公告》（公告编号：2023-038）等相关公告。
2、公司于2024年 2 月29 日召开第三届董事会第三次会议、第三届监事会第二次会议，于2024年3月18日召开2024年第一次临时股东大会，审议通过了《关于终止部分募投项目并永久补充流动资金的议案》。
为提高募集资金使用效率，根据公司现阶段经营发展的需要，公司决定终止“研发中心建设项目”，并拟将尚未使用的募集资金 1,618.63万元（实际金额以资金转出当日专户余额为准）永久补充流动资金。具体内容详见公司在巨潮资讯网披露的《关于终止部分募投项目并永久补充流动资金的公告》（公告编号：2024-015）等相关公告。超募资金的金额、用途及使用进展情况 适用公司超募资金总额为人民币 5,158.94万元。公司于2021年3月15日召开了第二届董事会第三次会议和第二届监事会第二次会议、于2021年3月31日召开了2021年第二次临时股东大会，审议通过了《关于使用部分超募资金永久补充流动资金的议案》，同意公司在确保不影响募集资金投资项目建设和公司正常运营的情况下，将 1,500万元（占超募资金总额的 29.25%）超募资金用于永久补充流动资金。具体内容详见公司于2021年3月16日披露的《关于使用部分超募资金永久补充流动资金的公告》（公告编号：2021-004）等相关公告。募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用募集资金投资项目先期 适用
1、公司于2021年4月19日召开第二届董事会第四次会议、第二届监事会第三次会议，审议通过了《关
于使用募集资金置换预先投入募投项目及已支付发行费用自筹资金的议案》，同意公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金 4,629.28万元及已支付发行费用的自筹资金 774.94万元，共计 5,404.22万元。独立董事对该事项发表了明确同意的独立意见，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司募集资金置换专项鉴证报告》（天职业字[2021]12264 号），公司保荐机构投入及置换情况 民生证券股份有限公司同意公司本次以募集资金置换预先投入募集资金投资项目及已支付发行费用的自筹资金的事项。具体内容详见公司2021年4月20日披露于巨潮资讯网的《关于使用募集资金置换预先投入募投项目及已支付发行费用的自筹资金的公告》（公告编号：2021-018）等相关公告。
2、公司于2021年7月30日召开第二届董事会第六次会议、第二届监事会第五次会议，审议通过了《关
于使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金的议案》，同意公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金 7,640.62万元。独立董事对该事项发表了明确同意的独立意见，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司募集资金置换专项鉴证报告》（天职业字[2021]33639 号），公司保荐机构民生证券股份有限公司同意公司本次以募集资金置换预先投入募集资金投资项目的自筹资金事项。具体内容详见公司2021年8月2日披露于巨潮资讯网的《关于使用募集资金置换预先投入募投项目自筹资金的公告》（公告编号：2021-036）等相关公告。用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 不适用项目实施出现募集资金结余的金额及原因 适用
1、公司于2022年 1 月12 日召开第二届董事会第九次会议、第二届监事会第八次会议，于2022年1月28日公司召开2022年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的议案》，同意公司将“德必岳麓 WE 项目”结项并将结余募集资金 1,625.03万元用于新项目建设。“德必岳麓 WE 项目”作为公司在长沙的首个项目，也是公司进驻华中地区的首个项目，建设期内超期完成目标，投资回报期较预计情况提前。在项目实施过程中，公司严格按照募集资金使用的有关规定，在保障项目建设质量的基础上结合项目实际情况，严格管理，合理配置资源，有效节约了建设支出。具体内容详见公司于2022年1月13日在巨潮资讯网披露的《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的公告》（公告编号：2022-004）等相关公告。
2、“星光德必易园项目”、“德必庐州WE 项目”、“云亭德必易园项目”均已完成建设并已进入运营，
“星光德必易园项目”、“德必庐州 WE 项目”项目结余资金占项目拟投入募集资金总额比例小于 5%，公司已将结余募集资金变更为永久补充流动资金（实际补流金额以注销该募集资金账户时的金额为准），本事项无需董事会及股东大会审议。“云亭德必易园项目”账户中尚存在项目保证金。
3、本报告期，公司累计变更募投项目用于补充流动资金及项目结余用于补充流动资金实际金额为
5,733.31万元，主要包含终止“园区智慧精装一体化升级项目” 并投入新项目后结余资金及其利息，理财收益，“德必岳麓 WE 项目”结项并投入新项目后结余资金，“星光德必易园募投项目”、“研发中心建设项目”、“德必庐州WE”结项后结余资金及其利息。尚未使用的募集资金用途及去向 公司于2024年2月29日召开第三届董事会第三次会议、第三届监事会第二次会议，于2024年3月18日召开2024年第一次临时股东大会，审议通过了《关于使用闲置募集资金进行现金管理的议案》，同意公司在不影响募集资金投资项目建设的情况下，使用总额不超过 1.3亿元（含 1.3亿元）的闲置募集资金（含超募资金）进行现金管理。具体内容详见公司在巨潮资讯网披露的《关于使用闲置募集资金进行现金管理的公告》（公告编号：2024-013）等相关公告。截至2024年6月30日，募集资金专户余额为 9,738.36万元（含使用闲置募集资金进行现金管理的未到期余额 3,000万元）；尚未使用的募集资金净额为 8,368.24万元，差异金额 1,370.12万元系募集资金累计利息收入扣除银行手续费支出后的净额。募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况 不适用
（3） 募集资金变更项目情况
适用 □不适用
(2) 截至期末
投资进度
(3)=(2)/
(1) 项目达到
预定可使
用状态日
期 本报告期
实现的效
益 是否达到
预计效益 变更后的
项目可行
性是否发
生重大变
化
德必庐州
WE 园区智慧
精装一体
化升级项
目和德必
岳麓WE
八次会议，于2022年1月28日召开2022年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的议案》，同意公司将“德必岳麓 WE 项目”结项并将结余募集资金投入新项目，同时，根据公司实际经营情况与未来发展规划，公司决定终止“园区智慧精装一体化升级项目”中的“芳华德必运动 LOFT 智慧精装一体化升级项目”“昭化德必易园智慧精装一体化升级项目”“沪西德必易园智慧精装一体化升级项目”以及“虹口德必运动 LOFT-柳营路智慧精装一体化升级项目”，并将上述项目尚未使用的募集资金 6,195.88万元以及“德必岳麓 WE 项目”结余募集资金 1,625.03万元，共计7,820.91万元（含利息收入并扣除手续费，实际金额以资金转出当日专户余额为准），用于“德必庐州 WE 项目”和“云亭德必易园项目”。具体内容详见公司于2022年 1 月13 日在巨潮资讯网披露的《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的公告》(公告编号：2022-004)等相关公告。
2、公司于2023年8月25日召开第二届董事会第十九次会议、第二届监事会
第十八次会议，于2023年 9 月12 日召开2023年第二次临时股东大会，审议通过了《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的议案》，同意公司终止“园区智慧精装一体化升级项目”（其中包含“柏航德必易园智慧精装一体化升级项目”“德必虹桥绿谷 WE 智慧精装一体化升级项目”“七宝德必易园智慧精装一体化升级项目”“虹桥德必易园智慧精装一体化升级项目”4个子项目），并额，含利息收入及理财收益）投入新募投项目及永久补充流动资金。其中，2,191.14万元用于“西虹桥德必易园项目”、4,682.07万元用于“德必桃花坞文旅项目”，剩余 3,362.43万元（实际金额以资金转出当日专户余额为准）用于永久性补充流动资金。具体内容详见公司于2023年8月28日在巨潮资讯网披露的《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的公告》（公告编号：2023-038）等相关公告。未达到计划进度或预计收益的情况和原因(分具体项目) 云亭德必易园项目实施地点位于上海，德必庐州 WE 项目实施地点位于合肥，受大环境影响，云亭德必易园项目和德必庐州 WE 项目投资进度较预计有所延迟，无法在计划的时间内完成建设。公司充分考虑项目建设周期，经审慎研究，将云亭德必易园项目的建设期截止时间从2023年3月延期至2024年2月，将德必庐州WE项目的建设期截止时间从2023年3 月延期至2023年8 月。公司已于2023年2月28日召开第二届董事会第十六次会议审议通过了《关于部分募投项目延期的议案》。具体内容详见公司在巨潮资讯网披露的《关于部分募投项目延期的公告》（公告编号：2023-011）等相关公告。截至目前，云亭德必易园项目和德必庐州 WE 项目均已完成建设并进入运营。变更后的项目可行性发生重大变化的情况说明 不适用
6、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1） 委托理财情况
适用 □不适用
报告期内委托理财概况
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3） 委托贷款情况
□适用 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
八、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2024年05月14日 全景网“投资者关系互动平台”（http://ir.p5w.net） 网络平台线上交流 其他 参与公司2023年度网上业绩说明会的投资者 公司2023年度以及2024年度第一季度经营情况 详见公司披露于巨潮资讯网的《投资者关系活动记录表》（编号：
2024-001）
十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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