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| 信达地产(600657)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 三、经营情况的讨论与分析
（一）房地产市场回顾与展望
2024年上半年我国经济运行总体平稳，但增长速度和就业收入仍然面临一定压力，其中房地产对经济的拉动作用不及预期，房地产开发投资还在下滑。国家统计局数据显示，2024年1-6月份，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%，降幅与1-5月份持平，如下图1所示。
与此同时，房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工有所减少。1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%；房屋新开工面积38,023万平方米，下降23.7%；房屋竣工面积26,519万平方米，下降21.8%。
（%）
2023年1-6月-7.9 1-7月-8.5 1-8月-8.8 1-9月-9.1 1-10月-9.3 1-11月-9.4 1-12月-9.62024年1-2月-9.0 1-3月-9.5 1-4月-9.8 1-5月2024年1-6月份全国商品房销售面积、销售金额同比持续下降，不过在房地产放松政策的推动下，降幅较1-5月份有所收窄。国家统计局数据显示，1-6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%；销售额47,133亿元，下降25.0%。如下图2所示，其中1-6月份新建商品房销售面积降幅较1-5月份收窄1.3个百分点，销售额降幅较1-5月份收窄2.9个百分点。（%）在行业景气不足、销售总体低迷的影响下，上半年全国房地产开发企业到位资金持续下滑。国家统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金53,538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款8,207亿元，下降6.6%；利用外资13亿元，下降51.7%；自筹资金18,862亿元，下降9.1%；定金及预收款15,999亿元，下降34.1%；个人按揭贷款7,749亿元，下降37.7%。逐月来看，如下图3所示，1-6月份房地产开发企业到位资金降幅较1-5月份收窄1.7个百分点，降幅有所趋缓。（%）2023年1-6月-9.8 1-7月-11.2 1-8月-12.9 1-9月-13.5 1-10月-13.8 1-11月-13.4 1-12月-13.62024年1-2月-24. 1-3月-26.0 1-4月-24.9 1-5月房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化明显，总体上一、二线城市市场好于三、四线城市。报告期内，公司进入的北上广深四个一线城市，长三角的杭州、宁波、合肥、芜湖等城市，长江中游的武汉，以及西部地区的重庆、成都、西安的经济活跃度较高，房地产市场的韧性较强，仍然有一定的市场需求。上半年，各级政府和监管部门持续放松房地产政策，频繁出台稳市场稳行业的举措，从政策放松的节奏来看，二季度政策出台频次比一季度明显上升。2024年4月30日，中共中央政治局会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。6月7日，国务院常务会议进一步提出，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施；对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。上半年各地放松限购政策，推进住房“以旧换新”，落实降低首付比例、取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率等，有效带动了一部分的购房需求释放，但房地产市场整体的去库存压力和调整压力依然存在，市场仍处于筑底阶段。国家统计局数据显示，2024年6月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降3.7%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，同比下降4.5%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，同比下降5.4%。展望下半年房地产市场形势，总体上相关房地产政策有利于稳市场、稳预期，有利于市场的企稳复苏。2024年7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议提出：要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。展望2024年下半年，预计房地产市场供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措将加快落实，随着各项政策效应逐步显现，将有利于提振市场信心，促进房地产市场企稳复苏。
（二）公司主要经营工作情况
报告期内，面对复杂严峻的市场形势，公司坚持“稳中求进、以进促稳”的稳健经营策略，重点围绕“加快销售回款、创新业务模式、提高专业能力、夯实发展基础”，扎实开展经营管理工作，着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式。
报告期内，公司主要开展了以下工作：
一是加快销售回款。报告期内，公司采取灵活的营销策略，多措并举加快销售回款，加大现房、商办、车位等存量资产去化力度，同时健全自销体系，适度开展外部渠道合作，拓宽客户来源，在低迷市场环境下取得了一定的销售业绩。公司加强与外部市场研究机构的交流与合作，强化政策市场监测和营销竞品分析，努力提高市场应变能力。公司抓住需求端政策利好契机，加强节点营销组织，强化品牌整合营销，“五一”期间举办“城市与花儿”综合营销活动，年中举办“抓销售促回款”营销活动，提高了品牌的市场影响力。
二是创新业务模式。公司依托中国信达资源，强化集团协同联动，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、受托管理等多种方式获取项目，拓宽业务来源，加快打造专业特色的不动产资源整合商。报告期内，公司积极参与集团“十省二十城”综合客户营销活动，加强与地方政府的政策沟通，广泛拓展金融机构、央国企、区域强企、细分领域龙头等合作资源，开展战略合作，不动产业务生态圈继续扩大；探索保障性住房、城中村改造等“三大工程”建设中的业务机会，助力构建房地产发展新模式。
三是提高专业能力。报告期内，公司加强与非住宅领域的产业投资人的业务交流，持续提升资源整合能力。构建分类管理的运营管理机制，明确各类型项目管控要点，构建分类管理指标体系，提高项目管理水平。加强工程质量管理，重点做好在建项目动态管理，确保年内竣备项目的交付。严控目标成本，监控动态成本，夯实结算成本，复盘无效成本，努力降本增效。公司针对复杂纾困项目，从设计、工程、成本、营销等方面开展复工复产专题研究，输出专业价值，提高了纾困项目的盘活能力。
四是夯实发展基础。报告期内，公司坚持长期主义，回归行业本源，围绕“好房子”加强产品研发与开发建设，嘉兴君望里项目、广州信达珺悦蓝庭项目一期荣获“广厦奖”。报告期内，公司扎实推进融资工作，各项融资平稳有序。公司加强资金统筹管理，提高资金使用效率，资金流动性安全得到保障。公司推进信息化建设，完善数据治理管理制度，深化业财融合，运营数智化水平持续提高。公司优化柔性组织建设，有效调配系统人力资源，打造跨单位、跨条线、跨地域的攻坚小组、柔性组织，保障了重点项目的推进。
（三）报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入25.32亿元，较上年同期29.37亿元下降13.77%；实现归属母公司净利润1.06亿元，较上年同期1.79亿元下降40.40%。
截至2024年6月30日，公司资产总额792.88亿元，较年初826.55亿元减少33.67亿元；负债总额542.08亿元，较年初573.83亿元减少31.75亿元；归属于母公司的所有者权益为247.29亿元，较年初246.32亿元增加0.97亿元；资产负债率为68.37%，较上年度末69.43%减少1.06个百分点。
报告期内，公司累计实现销售面积21.91万平方米（其中合作项目权益销售面积8.32万平方米，代建项目销售面积2.79万平方米）；销售金额36.22亿元（其中合作项目权益销售金额15.81亿元；代建项目销售金额6.48亿元）；回款金额40.57亿元（其中合作项目权益回款金额16.7亿元，代建项目回款金额8.38亿元）。报告期内，新开工面积61.36万平方米（其中合作项目权益面积16.85万平方米，代建项目44.10万平方米）；公司竣工面积79.61万平方米（其中合作项目权益面积17.98万平方米，代建项目面积23.36万平方米）。报告期内，公司新获取项目计容规划建筑面积97.25万平方米（其中合作项目权益面积78.47万平方米）。截至2024年6月30日，公司储备项目计容规划建筑面积219.12万平方米（其中合作项目权益面积23.09万平方米，代建项目64.07万平方米），公司在建面积630.73万平方米（其中合作项目权益面积187.66万平方米，代建项目239.25万平方米）。公司房地产出租累计实现合同租金约0.93亿元。
（四）房地产行业经营性信息分析
1.报告期内房地产储备情况
2、地块3 202,571 187,766 是 187,766 90%
合计 822,470 1,319,561 812,412
说明：1、表中为公司合并范围项目；
2、公司储备项目均不涉及一级土地整理；
3、各储备项目持有待开发土地面积及项目规划计容建筑面积与前期披露数据存在差异的，均因项目规划调整导致；
4、报告期内，公司储备项目计容规划建筑面积219.12万平方米（其中合作项目权益面积23.09万平方米，代建项目64.07万平方米）。
2.报告期内房地产开发投资情况
（1）期末在建项目情况
说明：1、表中为公司合并范围项目；
2、报告期内，公司在建面积630.73万平方米（其中合作项目权益面积187.66万平方米，代建项目239.25万平方米）。
（2）报告期内新开工项目情况
说明：1、表中为公司合并范围项目；
2、车库未分摊投资额；
3、报告期内，新开工面积61.36万平方米（其中合作项目权益面积16.85万平方米，代建项目44.10万平方米）。
（3）报告期内竣工项目情况
说明：1、表中为公司合并范围项目；
2、报告期内，公司竣工面积79.61万平方米（其中合作项目权益面积17.98万平方米，代建项目面积23.36万平方米）。
3.报告期内房地产销售
说明：1、表中为公司合并范围项目；
2、报告期内，公司共计实现销售金额36.22亿元（其中合作项目权益销售金额15.81亿元,代建项目销售金额6.48亿元），公司累计实现销售面积21.91万平方米（其中合作项目权益销售面积8.32万平方米，代建项目销售面积2.79万平方米）。
4.报告期内房地产出租
备注：千禧龙花园10号楼一楼大堂已出售。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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