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| 上实发展(600748)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 一、经营情况讨论与分析
2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心及防范化解风险，2023年内我国经济回升向好，在供给需求稳步改善的同时也积极推进了转型升级。
房地产市场方面，2023年房地产市场供求关系变化较大，叠加受到国内外多重因素交织影响，导致行业全年处于低迷下行的趋势。
在此情况下，公司全体员工团结一心，在上实集团“稳字当头、稳中求进、战略引领、强化执行”的年度工作方针指导下，紧紧围绕“解放思想、实事求是、规范运营、守住底线、突出重点、提高效率”的年度经营策略，积极应对行业下行的外部压力，一方面以财务管控为抓手，多措并举、降本增效，扎实保障经营业绩基本盘；另一方面以重大项目为依托，服从大局、聚焦资源、化解风险，为公司平稳健康发展打好基础。
1. 顺应趋势促进去化回款，安全施工保障经营业绩
报告期内，一方面，公司紧跟各项目所在地房地产市场动态和政策导向，精准蓄客、不断优化销售方案，保障公司主要在售项目的去化效率。公司于2023年全年实现签约金额超过人民币5亿元，签约面积约 15,562平方米，完成回款金额约人民币11.46亿元。其中上海青浦上实·海上湾五期别墅项目于上半年实现清盘，签约金额约人民币4.88亿元，回款金额约人民币7.06亿元；青岛国际啤酒城项目 T2楼销售回款金额约人民币3.03亿元。另一方面，公司也紧抓施工进程，在保质保量保安全的前提下压实工程建设。报告期内，公司在建项目 4个，在建面积约 41.23万平方米；竣工项目 3个，竣工面积约39.27万平方米。其中上海青浦上实·海上湾五期别墅于2023年内竣工交付约 108,190平方米，为公司贡献结转金额约人民币28.79亿元。报告期内，公司新增上海市宝山区吴淞创新城 15更新单元 03-02、04-02地块，该地块出让面积为 4.08万平方米，规划计容面积约为 141,467平方米，为公司参与区域产城融合、城市更新的积极探索。2. 精细应对提升租赁质量，业态突破优化物业服务报告期内，公司不动产经营板块新增青岛钓鱼台美高梅酒店及上海宝山顾村项目配建长租公寓，新增经营面积约 10.3万平方米。在传统商办出租类业务方面，公司以市场需求为导向，以稳定优质老客户为基石，有序调整客户结构，提高核心资产的出租率，2023年年内实现租赁收入超过人民币4亿元；酒店经营方面，公司下属青岛钓鱼台美高梅酒店于 6月正式开张营业，该酒店为公司继湖州皇冠假日酒店后的又一酒店经营项目，也是公司十年磨一剑的旗舰酒店经营项目，2023年全年青岛钓鱼台美高梅酒店实现营业收入约人民币 9,200万元，湖州皇冠假日酒店营业收入约人民币 4,200万元；长租公寓方面，公司嘉定项目长租公寓于报告期内出租率高达 95%，宝山顾村长租公寓也稳步推进进入试运营。物业服务方面，上实服务通过市场化竞争不断拓展做大规模，在管面积于报告期内首次突破 3,000万平方米，并实现非居住类管理面积占比首次超过居住管理业态。同时，上实服务依靠优质的服务和口碑不断巩固行业地位，在报告期内分别荣获2023年中国物业服务企业综合实力 500强第 36位、2023年中国国有物业企业综合实力 100强第 12位。3. 实事求是完善风险管理，架构调整强化公司治理
2023年上半年，公司根据2022年内对上实龙创持续内部核查的结果，以尽可能还原相关业务实质为前提，对公司历年财务报表进行了会计差错更正及追溯调整。2023年年内，公司也继续致力于上实龙创事件的风险化解工作，为公司平稳经营清除障碍。报告期内，公司顺利完成了公司第八届董事会、监事会与第九届董事会、监事会的换届选举工作，公司新一届董、监事会成员将积极发挥各自专业特长，为公司新一个三年经营计划出谋划策、保驾护航。公司也于报告期内开展强化公司治理专题工作，于年内全面梳理各级内部管控制度，根据相关法律法规的更新集中新增、修订了与主业开发经营相关、与公司综合管理相关、与公司合规管控相关的制度合计 28项，切实加强制度管控、风险管控，筑牢公司治理架构。
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