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| *ST世茂(600823)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 一、经营情况讨论与分析
近两年来，在经济周期、行业周期的双重叠加之下，房地产行业基本面出现了史无前例的深度调整。面对我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，公司管理层及骨干团队始终保持冷静、积极应对，坚持贯彻“三降一缓两争取”的经营方针，即降低运营成本、降低销售费用、降低管理成本，减缓开发建设投入，努力争取金融机构和债权人的理解并积极争取政策支持和活钱流入。在具体业务开展过程中，公司始终积极履行企业的社会责任，将保交付作为首要任务，同时利用市场复苏契机做好在管商业项目的经营管理、提升经营品质。此外，公司还在努力通过展期还款、资产抵债、资产处置等方式推动债务化解，确保公司具有长期可持续经营能力。整体而言取得以下几方面经营成果：
1) 总体经营业绩
2023年全年，公司实现营业收入55.47亿元，同比下降3.48%，其中房地产销售收入22.48亿元，同比下降43.07%；房地产租赁收入（租金+物管费）15.47亿元，同比增长6.90%。公司实现综合毛利润21.29亿元，同比增加52.45%，净利润-144.42亿元，同比减少97.82%，归属于上市公司股东净利润-89.96亿元，同比减少98.71%。
2) 地产开发与销售
报告期内，公司累计实现销售签约70.6亿元，同比下降23%。销售签约面积41.8万平方米，同比下降40%。公司在杭甬和湾区城市群的销售签约分别达到了20.4亿元和12.5亿元，占公司全年销售业绩的47%。
面对销售萎缩和流动性紧张的局面，公司始终坚持“三降一缓两争取”的经营方针，暂时减缓开发建设投入以集中资源保证交付，报告期内公司房地产新开工面积约5.5万平方米，同比下降91%。同时受益于在保交付工作上的持续推动，公司竣工面积实现了较大幅度增长，全年累计实现竣工面积约108.3万平方米，同比增长91%。
3) 保交付工作
过往两年，“保交付”始终是公司各项业务工作中的核心重点，为守住“保交付”的基本责任和底线，公司努力打造可高效传递信息、可灵活应对变化的“榫卯式”组织结构，建立以客户需求为目标，以高品质产品和服务为保障的组织系统，打造“压得实、拉得通、穿得透”的网格化管理系统，在守住底线的同时，果断精准出击，在产品定位、设计研发、生产制造、营销推广、交付服务和增值服务各个环节切实关注客户需求，为客户提供价值。报告期内公司总计完成17个项目批次共1万余套房源的交付。此外，报告期内公司累计获得纾困专项资金约4.35亿元，一定程度上缓解了项目层面的短期流动性压力，有力保障了保交付工作的顺利推进。
4) 商业经营与管理
2023年线下消费市场整体经历了预期和现实逐步弥合的过程，年初随着线下消费场景的恢复，市场参与主体根据历史经验均预判会迎来一波报复性的消费反弹，然而经济基本面的疲软潜移默化地影响着消费者的消费能力和消费意愿，市场普遍呈现客流恢复度优于销售、客单价下滑、“旺丁不旺财”等特点。消费行为的变化同时也在引导品牌方预期的转变，品牌方的拓店意愿也逐步趋于谨慎，在租赁条件上的博弈也愈发苛刻。面对激烈的市场竞争，公司始终围绕消费者的核心需求提升经营品质，在管商业项目整体客流同比22年提升32%，同比21年实现微增，销售额同比22年提升13%，同比21年基本持平。截至报告期末商业项目的整体出租率91%，同比提升1个百分点。公司取得上述成绩也得到了业内同行的高度肯定，2023年11月公司荣登观点地产《2023年度商业地产企业表现》及《2023年度商业地产管理能力表现》百强榜单，分别位列第20位和第17位，公司在管的标杆项目济南世茂广场和济南世茂宽厚里也获得济南市商务局颁发的市级夜间经济示范区的称号。
写字楼租赁市场则继续筑底。由于宏观周期下行，各类企业均在想方设法降本增效，作为经营成本的一部分，客户在选择办公场所时越发变得价格敏感，而在需求萎缩的同时，近两年的市场供应又在不断增加，供需失衡背景下主要一二线城市的写字楼租赁市场无不呈现空置率攀升、租金下滑的情况。截至报告期末，公司在管写字楼项目的整体出租率为77%，同比下降约1个百分点。受经济基本面疲弱和行业周期下行的双重影响，TMT行业、金融服务业、房地产建筑业均呈现较高的退租量，85%以上客户的退租是由于业务收缩、业务线调整、团队缩编、降低成本等原因。此外，今年大面积主力租户退租的现象时有发生，1,000㎡以上主力租户的退租量占整体退租面积的比例达到36%以上，由此可见租户业务调整对租赁需求的影响。
2022年末“新十条”的发布以及2023年春节假期的到来吹响了旅游市场复苏的号角，全年维度来看，旅游市场整体大幅回暖，公司在管的上海世茂精灵之城主题乐园和云上厦门观光厅，牢牢抓住旅游市场复苏契机，整体表现不俗。两个项目全年累计实现客流101万人次，同比21年提升29%。不过客流大幅增长的同时也需看到消费降级对文娱项目的潜在影响，以上海世茂精灵之城主题乐园为例，在客流大幅增长的同时，销售同比21年仅增长1%，客单价同比21年下滑了23%。
5) 轻资产业务
由于市场周期波动，近两年来轻资产业务的热度明显退坡，各类市场参与主体趋于理性，不再为冲刺规模而盲目跑马圈地，拓展策略也更加聚焦各自熟悉的区域和产品。公司自2017年开始就逐步试水轻资产业务，结合过往的业务拓展经验和对当下市场的判断，公司也在不断调整业务发展策略，形成以重带轻，以轻促重的发展局面。报告期内，公司践行“聚焦优势、化整为零、资源整合”的策略打法，共签约5个轻资产项目，均为可以充分发挥公司业务专长的商业管理类项目。截至报告期末，公司共在管轻资产项目10个，管理面积约50万平米，在管项目分别位于济南、聊城、商丘、德州等地。
6) 债务化解
自2022年以来，公司销售情况大幅度下滑的形势尚未好转，融资渠道收窄、受限的局面也未有效改观，公司仍面临流动性紧张的问题。截至报告期末，公司及子公司公开市场债务、非公开市场的银行和非银金融机构债务累计108.62亿元未能按期支付。面对困境，公司始终坚持“三降一缓两争取”的自救脱困方针，特别是投入大量精力制定方案以尽可能争取金融机构和债权人的理解和支持。报告期内已完成合计20.11亿元的债务展期，此外，公司将积极推进前述未能到期偿还的银行和非银金融机构债务化解，持续沟通债务展期方案。
7) 资产处置
为缓解公司流动性困难，降低企业经营风险，推动公司可持续发展，公司于2023年3月将全资子公司上海仕仝实业及其持有的上海南京西路258号商场予以转让，股权转让对价为人民币6.65亿元。2023年9月公司将控股子公司持有的珠海世茂新领域51%股权予以转让，股权转让对价合计39.1亿元。2023年11月公司发布公告将子公司持有的南京市鼓楼区南通路118号部分商业地产、南京市雨花台区安德门大街62号1层商业及7至14层办公楼房产、徐州市云龙区三环东路世茂广场商业房地产、厦门市思明区演武西路188号20-35层办公及其他部分单元予以转让，上述资产转让合计交易金额为15.89亿元。截至报告期末，上海仕仝实业及其持有的上海南京西路258号商场及珠海世茂新领域51%股权的转让已完成，2024年3月29日、2024年4月13日公司分别发布临时公告，南京市鼓楼区南通路118号部分商业地产、徐州市云龙区三环东路世茂广场商业房地产均已完成过户，详见公司临2024-026、临2024-032公告。其余资产交易正在履行相关交易手续，待落实后公司将根据监管要求进一步发布进展公告。
报告期外，公司全资子公司苏州世茂投资发展有限公司将其持有的深圳市坪山区城投宏源投资有限公司60%股权以对价人民币30,000,000元予以转让，公司全资子公司南昌悦盈企业管理有限公司将其持有的对深圳市坪山区城投宏源投资有限公司的债权以对价215,707,155.17元予以转让，详见公司临2024-022公告。公司子公司泉州世茂新里程置业有限公司将其持有的泉州台商投资区亚艺街3888号商业地块及地面商业配套建筑物以对价28,500万元予以转让，详见公司临2024-024公告。
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