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| 苏宁环球(000718)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求2023年，面对国际经济复苏乏力，地缘政治局势紧张等各种因素影响，我国大力出台稳预期、稳增长、稳就业的相关政策，坚持稳中求进工作总基调，经济呈现波浪式发展。但受有效需求不足、社会预期偏弱、地产企业债务违约等因素的影响，我国房地产行业仍处于深度调整阶段。
公司董事会深入分析行业变革趋势，积极应对复杂形势挑战，坚定行稳致远的发展理念，践行长期主义价值，持续推进地产、医美双主业发展战略，深入开展提质增效工作，全力推动公司高质量转型发展。
1、房地产行业发展情况
2023年是房地产行业深化调整年，全年商品房销售金额和销售面积延续下跌趋势，房地产行业开发投资金额进一步下行。国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积为111,735万平方米，同比下降8.5%；商品房销售额为116,622亿元，同比下降6.5%；全国房地产开发投资金额110,913亿元，同比下降9.6%。从需求结构来看，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期，改善需求得到释放，改善市场表现出一定韧性，人们对住房品质有了更高的要求；从销售趋势来看，多地加大“保交楼、稳民生”工作力度，推行现房销售试点，探索预售制度改革和现房销售；从投资规模来看，房地产行业吸引力持续降低，投资进一步收缩，房地产开发投资及土地供求均持续下降，房地产市场整体低位运行，加速房地产企业整合。
虽然行业调整持续，但房地产行业在政策端，迎来近十年来最宽松的政策环境。 自2023年7月,中央政治局会议明确指出,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”后，多部委和各级地方政府积极落实会议精神，各地因城施策持续优化房地产调控，陆续出台降首付、降利率、提高公积金贷款额度、认房不认贷等一系列稳需求措施支持居民购房。中指研究院数据显示，2023年全国已经有超过200个省市优化调整房地产政策，出台调控措施超过600件次，力促房地产市场平稳运行。从供给端到需求端，从三四线到核心一二线城市的一系列支持政策有利于稳定市场，正在促进房地产市场筑底复苏。
2024年，国内经济具有较大的发展韧性和潜力，房地产政策的持续优化有利于提振市场信心，市场预期将逐步筑底转暖，但短期内市场仍有一定调整压力，化解房地产风险仍是2024年政策主线。
2、医美行业发展情况
医疗美容行业作为以满足人们对美好生活追求为目标的产业，兼具医疗和消费属性，随着消费观念的改变和消费能力的提升，具有庞大的市场需求，整体市场处于蓬勃发展阶段。艾尔建美学＆德勤发布的《中国医美行业2023年度洞悉报告》预计2023年中国医美市场有望在2022年基础上实现20%的增长，市场规模将超过2,000亿元人民币，未来四年保持15%的年复合增长率。消费需求增长是推动市场发展的主要驱动力，在渗透率提升的同时，消费者对品质医美的预期也在不断上升。
随着医美市场的快速增长，行业竞争日益激烈，行业监管政策相继发布，推动行业规范化发展。
2023年5月国家市场监管总局等十一部门《关于进一步加强医疗美容行业监管工作的指导意见》，主要围绕行业准入管理、医美“导购”行为等方面展开，打通医美行业以往的监管盲区，医美行业进入多部门综合治理的强监管时代。
随着医疗美容市场的规范，80后、90后等核心医美消费群体的崛起，未来医美行业将加速提质升级，推动医美市场健康、有序发展，利好具备合法合规资质的医美机构和医美产品。
四、主营业务分析
1、概述
2023年，公司持续践行“稳健经营、稳中求进”的发展理念，坚守“低负债、高收益”的经营策略，以稳健经营的房地产开发业务为基础，以规范化管理的医美业务为推手，匠心打造精品项目，大力推进开拓医疗美容业务，推动业务稳定发展和转型升级，促进公司房地产开发和医美业务双主业高质量发展。2023年公司实现营业收入 21.13亿元，同比下降5.61%；实现归属于上市公司股东的净利润1.82亿元，同比下降49.12%。报告期内，公司开展的重点工作如下：
1、深化提质增效，夯实发展根基
2023年，公司将提质增效与精细化管理深度融合，通过事先预防和过程控制，优化制度体系和业务流程，督促各业务条线高效运转，提升业绩。
在成本管控方面，坚持预算引领和全成本动态管理，强化成本分析预判，通过深化全面预算管理，从招标采购、项目建设管控到履约评估等多方面落实全成本、全过程管理。报告期内，地产板块各项目动态成本按月统计分析，动态成本偏差率低于3%；医美板块建立重点药品、器械集采机制，从源头控制成本，采购成本进一步降低优化。
在财务管理方面，坚持低负债运营模式，围绕财务规范化管理要求，优化现金流管理，提高资金使用效率，降低财务成本。2023年公司财务费用11,032.45万元，同比下降22.38%，有息负债大幅减少，资金成本进一步降低。持续推进资产盘整，梳理部分子公司股权及出资，盘点各项目商业、车位等资产，充分挖掘存量资产价值。
在营销管理方面，强化市场监测，紧跟市场变化，灵活优化销售策略，积极拓宽营销渠道，促进销售回款。在房地产行业销售不景气的大环境下，公司紧抓销售窗口期，提升项目去化速度，重点项目滨江雅园、荣锦瑞府2023年预售金额达16.16亿元，同比增长15.71%。
在人力资源管理方面，优化人力资源配置，消除人员冗余问题，提高员工岗位匹配度和价值贡献度；强化责任考核监督机制，压实责任考核，秉持能上能下、能进能出的灵活用人机制,提升员工参与精益管理提质增效的积极性。2023年，公司人力成本下降超20%，进一步助力公司可持续发展。
2、聚焦项目质量，提升发展韧性
报告期内，公司聚焦项目建设，持续推进项目管理一体化、规范化，不断优化建设工程进度，践行绿色环保理念，积极使用环保材料，推进绿色安全施工，打造多样性和差异化的优质产品，保障项目高标准开发、高品质交付，为广大客户的美好生活再进阶。2023年南京荣锦瑞府项目、吉林天润城四期部分楼宇陆续顺利开工，合计开工面积约5.06万㎡。南京滨江雅园项目2023年竣工面积达10.07万㎡，完成高品质交付，树立区域住宅品质新的标杆，赢得了良好的客户口碑。报告期内，公司竞得宜兴市编号为“宜地（2023）2号”地块的国有建设用地使用权，该地块位置优越，具备打造高端改善住宅的优势条件。公司将持续做好纵深布局，同时大力抓好项目设计工作，提升公司房地产开发业务发展韧性。
3、多元业务协同，凸显发展潜力
公司业务范围覆盖住宅、商业、医疗美容、酒店等多元业态，能够满足多元化的市场需求。在稳固房地产开发业务基石的同时，不断探索、完善生态圈，促进不同业态相互支持、相互提升，激发各业务板块的发展潜力，形成发展合力，提升发展质量。
报告期内，公司大力提升上游医美产品与下游医美机构的业务协同，强化业务开拓与渠道建设，公司医美产业链得到更好的整合和发展，医美产业收入和利润在公司的比重逐年上升。2023年医美板块实现营业收入1.98亿元，同比增长3.36%，占公司整体营业收入9.38%，占比再创新高，正在成为公司新的利润增长点和未来发展动力。
公司旗下医美机构均拥有正规资质，涵盖了手术类及轻医美类等各类服务，在区域市场具有较强的竞争力。在运营方面，2023年公司医美板块充分发挥集团总部优势，建立集采和定制产品机制，运用精益管理优势压减成本。同时高度重视业务核心竞争力建设，持续提高医疗团队的专业性，加快医疗设备的更新换代，不断满足客户多元化需求，提升管理效能及盈利能力。
在客户服务方面，不断完善客户分级增值服务体系，通过大数据中心，跟踪客户服务标准，为不同客户提供专业规范的专享服务，提高客户粘性，老客活跃度、复购率及新客转化率不断提升，公司差异化竞争优势凸显。
在品牌塑造方面，坚持合规创造价值，维护医美行业规范，净化医美市场环境，将苏亚医美品牌与医疗诚信、安全和高品质服务深度绑定，为广大求美者提供诚信、安全、可靠的医疗美容服务。2023年无锡苏亚被授予“诚信承诺联盟单位”称号，上海天大联手国内外各大正品厂商启动“正品联盟”活动，苏亚医美品牌的认知度和影响力持续提升。
报告期内，公司紧抓旅游消费强势复苏契机，全方位提高旗下酒店服务质量，注重酒店设施硬件维护更新，不断提升餐饮、客房、康健等软服务能力，推出各类营销活动，更好地满足消费者多元化、个性化的需求。公司中高档酒店品牌形象深入人心，入住率持续提升。2023年，公司酒店业务实现营业收入1.18亿元，同比增长36.5%。
4、贯彻新发展理念，强化发展风险控制
国内房地产行业面临新发展模式的关键转折点，公司提前预判预警，强化危机意识，保持清醒头脑，重点关注质量和效益而非规模，实现做优做强。报告期内，公司强化内部监督检查，防范化解潜在风险；持续做好风险管理，形成长效风险管控机制；同时进一步增强公司规范运作意识，提高公司透明度和信息披露质量，不断优化组织结构，促进公司健康持续发展。2023年，公司圆满完成第十一届董事会、监事会换届选举，以及新一届高管团队的聘任，董事会成员更加专业化、职业化，推动公司治理结构更加高效合理，促进公司高质量发展。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
报告期内合并范围变动情况具体详见“第十节财务报告”中的“八、合并范围的变更”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
财务费用 110,324,478.00 142,125,845.78 -22.38% 有息负债减少，资金成本降低
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
经营活动产生的现金流量净额增加，主要系新增购买土地款及工程款支出增加所致； 投资活动产生的现金流量净额减少，主要系购买总部办公大楼；
筹资活动产生的现金流量净额减少，主要系归还银行贷款。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □适用 不适用
五、非主营业务分析
适用 □不适用
处置损益。 否
公允价值变动损益 5,669,275.41 2.11% 否资产减值 -38,985,387.62 -14.52% 主要系商誉计提减值。 否营业外收入 16,170,928.79 6.02% 否营业外支出 132,590,768.27 49.40% 主要系建设工程保证金损失及逾期缴纳形成的违约金。 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
加，但项目尚未交付结算所致长期借款 1,005,600,00租赁负债 34,531,341.3境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
适用 □不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
适用 □不适用
二十
街区
（滨
江雅
园） 自建 否 房地
产 19,87
6,786
,706,
8 自有
及融
资 100.0
0% 2,081
,414,
9 1,417
,202,
1 不适
用
天华
硅谷
三区
（荣
锦瑞
府） 自建 否 房地
产 461,0
77,91
1.63 956,9
81,59
5.14 自有
及融
资 51.31
% 1,500
,000,
0 不适
用
宜兴
明湖 自建 否 房地
产 231,4
38,04
2.63 231,4
38,04
2.63 自有
及融
资 0.00% 不适
用
合计 -- -- -- 712,392,740.66 2,401,125,5 -- -- 3,581,414,9 1,417,202,1 -- -- --
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
适用 □不适用
（1） 募集资金总体使用情况
适用 □不适用
公司2015年非公开发行募集资金总额人民币380,000万元，扣除承销保荐等相关发行费用后实际募集资金净额人民币373,567.37万元,其中已累计使用募集资金282,353.65万元、永久补充流动资金104,569.81万元。截至2023年12月31日，公司募集资金余额为 70.95万元（含利息），存放于募集资金专户。公司募投项目已实施完毕，并已达到预定可使用状态，结余募集资金70.95万元，经公司第十一届董事会第三次会议审议通过，节余募集资金将永久补充流动资金，并注销募集资金账户。
（2） 募集资金承诺项目情况
适用 □不适用
(2)/(1) 项目达
到预定
可使用
状态日
期 本报告
期实现
的效益 是否达
到预计
效益 项目可
行性是
否发生
重大变
化
承诺投资项目
天润城
十六街
区北区 否 120,000 113,56712月31日 否 否（C、D、E组团）天润城十六街区商业综合楼 是 45,000 0 不适用北外滩水城十六街区 否 95,000 95,000 0 73,251.1 77.11%2017年11月30日 是 否北外滩水城十八街区 否 120,000 120,000 0 86,860.51 72.38%2018年09月30日 是 否滨江雅园项目 是 45,000 8,071 46,594.45 103.54%2023年12月31日 39,363.33 否 否承诺投资项目小计 -- 380,000 373,56733 -- --超募资金投向0 0 0 0 0 0.00% 0归还银行贷款（如动资金（如金投向33 -- --分项目说明未达到计划进度、预计收益益。项目可行性发生重大变化的 报告期内项目可行性未发生重大变化。情况说明超募资金的金额、用途及使用进展情况 不适用募集资金投资项目实施地点变更情况 适用以前年度发生2020年11月10日，公司召开第十届董事会第三次会议，审议通过了《关于变更部分募集资金用途及部分募投项目节余募集资金永久补充流动资金的议案》，公司经研究决定，将原募投项目“天润城十六街区商业综合楼项目”终止，变更为新项目“北外滩水城二十街区（滨江雅园）项目”，原募投项目专户内的募集资金45,000.00万元以及产生的利息、理财收益1,579.29万元将全部投入到新项目“北外滩水城二十街区（滨江雅园）项目”。2020年11月26日公司召开2020年第二次临时股东大会审议通过上述事项。募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用募集资金投资项目先期投入及置换情况 适用2016年1月6日，公司召开第八届董事会第十二次会议审议通过了《关于使用募集资金置换预先已投入募投项目的自筹资金的议案》，同意公司使用募集资金人民币458,025,293.45元置换预先已投入的自筹资金。
中喜会计师事务所（特殊普通合伙）对公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目的情况作了专项审核，并出具了“中喜专审字[2016]第0004号”《苏宁环球股份有限公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目情况报告的鉴证报告》。用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 适用2022年10月28日召开第十届董事会第二十四次会议、第十届监事会第十五次会议，审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》，同意公司在确保不影响募集资金项目建设和募集资金使用的前提下，使用不超过人民币9,500万元（含9,500万元）的闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限为公司董事会批准该议案之日起不超过12个月，截至2023年10月27日，公司已将用于暂时补充流动资金累计人民币9,500万元的募集资金全部归还至公司募集资金专用账户，未超期使用。项目实施出现募集资金结余的金额及原因 适用2020年11月10日第十届董事会第三次会议决议及2020年11月26日2020年第二次临时股东大会会议决议通过，《关于变更部分募集资金用途及部分募投项目节余募集资金永久补充流动资金的议案》，公司将部分已完工募集资金投资项目“天润城十六街区北区（C、D、E组团）”、“北外滩水城十六街区”、“北外滩水城十八街区”节余的募集资金104,569.81万元（含利息、理财收益），全部用于永久补充流动资金。尚未使用的募集资金用途及去向 尚未使用的募集资金存放于募集资金专户管理。公司募投项目已实施完毕，并已达到预定可使用状态，结余募集资金70.95万元，经公司第十一届董事会第三次会议审议通过，节余募集资金将永久补充流动资金，并注销募集资金账户。募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况 无
（3） 募集资金变更项目情况
□适用 不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
适用 □不适用
交易
对方 被出
售股
权 出售
日 交易
价格
（万
元） 本期
初起
至出
售日
该股
权为
上市
公司
贡献
的净
利润
（万
元） 出售
对公
司的
影响 股权
出售
为上
市公
司贡
献的
净利
润占
净利
润总
额的
比例 股权
出售
定价
原则 是否
为关
联交
易 与交
易对
方的
关联
关系 所涉
及的
股权
是否
已全
部过
户 是否
按计
划如
期实
施，如未按计划实施，应当说明原因及公司已采取的措施 披露日期 披露索引陕西地建嘉信置业有限公司 西咸新区苏宁置业有限公司2023年09月22日 83,70
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
西咸新区苏宁置业有限公司 股权转让 投资损益-3553.07万元。
唐山丰南区美连臣美容有限公司 注销 对公司经营业绩影响较小
苏宁环球影业投资有限公司 注销 对公司经营业绩影响较小石家庄苏亚市场营销策划有限公司 注销 对公司经营业绩影响较小主要控股参股公司情况说明
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资 调研的基本情况索引料
2023年02月14日 公司会议室 实地调研 机构 中信证券、上海证券、华泰证券、清和泉资本 详见公司投资者关系活动记录表（ 编号：2023-001） 巨潮资讯网（http://wwwcn）
2023年05月09日 深圳证券交易所“互动易”平台 网络平台线上交流 其他 公司投资者 详见公司投资者关系活动记录表（ 编号：2023-002） 巨潮资讯网（http://wwwcn）
2023年05月22日 全景网“投资者关系互动平台” 网络平台线上交流 其他 公司投资者 详见公司投资者关系活动记录表（ 编号：2023-003） 巨潮资讯网（http://wwwcn）
2023年06月06日 公司会议室 实地调研 机构 德邦证券 详见公司投资者关系活动记录表（ 编号：2023-004） 巨潮资讯网（http://wwwcn）
2023年07月12日 公司会议室 实地调研 机构 ARGAInvestmentManagement 详见公司投资者关系活动记录表（ 编号：2023-005） 巨潮资讯网（http://wwwcn）
2023年09月05日 公司会议室 实地调研 机构 国泰君安证券、华泰证券 详见公司投资者关系活动记录表（ 编号：2023-006） 巨潮资讯网（http://wwwcn）十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。□是 否
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