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| 华侨城A(000069)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
宏观经济方面：当前，世界百年变局加速演进，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，世界经济饱受地缘政治、地区冲突不断加剧的影响。国内经济发展需要克服有效需求不足，社会预期偏弱等困难挑战。2023年，面对复杂
严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济回升向好，供给需求稳步改善，高质量发展扎实推进。我国全年GDP超过126万亿元，同比增长5.2%；人均国内生产总值稳步提高，同比增长5.4%；全年城镇调查失业率平均值比上年下降0.4个百分点，物价总体保持温和上涨，全年CPI上涨0.2%，核心CPI上涨0.7%。2024年，国际形势依然复杂严峻，国内经济回升向好仍存在一些困难和挑战。中央经济工作会议指出将坚持稳中求进的工作总基调，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。从中长期看，我国经济发展的韧性强、活力足、潜力大，面临的有利条件强于不利因素，经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变。
（一）旅游行业：总体来看，2023年我国旅游市场复苏势头强劲，出游需求、消费潜力持续释放，整体呈现蓬勃发展态势。一方面国内出游人次大幅提升。据文旅部发布的数据显示，2023年，国内出游人次48.91亿，比上年同期增
加23.61亿，同比增长93.3%。其中，城镇居民国内出游人次37.58亿，同比增长94.9%；农村居民国内出游人次11.33亿，同比增长88.5%。分季度看，其中一季度国内出游人次12.16亿，同比增长46.5%；二季度国内出游人次11.68亿，同比增长86.9%；三季度国内出游人次12.90亿，同比增长101.9%；四季度国内出游人次12.17亿，同比增长179.1%。另一方面，国内旅游收入增幅明显。国内游客全年出游总花费4.91万亿元，比上年增加2.87万亿元，同比增长140.3%。其中，城镇居民出游花费4.18万亿元，同比增长147.5%；农村居民出游花费0.74万亿元，同比增长106.4%。从出境游市场看，受旅游政策优化、居民出境游意愿增强等多重积极因素的叠加推动，出境游有序恢复，据中国旅游研究院发布的《中国出境旅游发展年度报告（2023-2024）》显示，2023年，出境游人数超过 8700万人次。
（二）房地产行业：2023年，我国房地产市场仍在调整，在政策的有力支撑下，积极变化正逐步显现。从政策端看，中央政策支持力度持续增强，以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向
“托举并用”，降首付、降利率、减免税、认房不认贷等政策陆续出台；地方政策松绑加力提速。从市场端看，房地产销售、投资等指标降幅收窄。2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%，销售额11.7万亿元，同比下降6.5%，降幅分别比上年大幅收窄15.8和20.2个百分点。全国房地产开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%，降幅比上年收窄0.4个百分点；此外，“保交楼”工作稳步推进，效果持续显现。2023年全国房地产开发企业竣工房屋面积10.0亿平方米，同比增长17.0%。从中长期看，房地产业仍是国民经济的支柱产业。2023年中央首次提出并多次强调，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，房地产发展新模式正加速构建，房地产市场长期良性健康发展有较好的基础。
四、主营业务分析
（一）报告期内公司经营情况回顾
1、主营业务亏损，但同比减亏
报告期内，公司实现主营业务收入556亿元，同比减少27%；实现净利润-84亿元、归母净利润-65亿元。其中：旅游综合业务收入314亿元，同比增加15%；房地产业务收入242亿元，同比减少51%。报告期净利润为负主要源于地产业
务收入结转金额和毛利率较上年同期下降，对部分项目计提资产减值准备；但亏损金额较上年同期大幅减少，主要原因如下：①公司旅游业务强劲复苏，本报告期公司旅游业务明显改善；②公司深入开展降本增效专项行动，加强全面预算过程管控，本报告期管理费用、销售费用较上年同期减少；③本报告期计提的资产减值准备较上年同期减少。
2、强化流动性管理，公司资本结构进一步优化
公司积极践行精益管理理念，坚定贯彻落实“以销定产”、“以收定投”的管理策略，确保现金流安全稳定。截至
年末，货币资金余额为401亿元，占总资产比例超过10%,对短债覆盖倍数为1.63。经营性现金流净额34亿元，较去年-5.7亿元大幅改善，为公司经营可持续发展、适时补充优质资源创造了条件。公司通过充分把握融资环境改善的窗口期与政策优势，持续优化债务结构。一是持续推进调整债务结构，压降短债规模，将债务风险防控工作机制进行常态化运作； 二是在授信储备方面，加快扩容长期债务，持续推进“应融尽融”工作； 三是充分利用政策工具箱与把握银行窗口期红利，通过贷款置换等有效手段，持续压降融资成本，拉长债务久期；四是提升资金匹配精确度，坚持长期资产配置长期资金，并确保资金优先投向盈利高、净现金流多、回报周期短的项目，增强公司资金流安全垫。截至年末，平均融资成本为3.91%，较年初下降32bp，有息负债总额1334亿元，有息负债以中长期负债为主，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比18%，中长期借款及应付债券占比82%，与此同时公司通过631债务风险管控机制，合理有效控制了公司的偿债风险。
3、深化专业化整合，增强专业化能力
公司进一步厘清各业务板块的资产关系和管理边界，提升资源配置效率，构建现代化的主业体系，巩固专业化整合
成果，持续释放管理效能。截至目前，公司完成了超过50个存量在运营项目的管理重组，推动运营类项目从城市公司剥离至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等专业化公司集中管理，酒店公司存量房地产业务向房地产公司移交，各事业部承担资产主体责任、专业化公司承担运营提升责任，充分发挥各自的优势，构建了专业化的业务体系，形成了市场化的发展模式。各专业化公司聚焦主责主业，业务管理专业化水平持续提升。欢乐谷公司成立主题公园大运营管理委员会，加大对主题公园景区项目的经营统筹力度。商管公司建立商业品牌库及品牌联盟，进一步完善规模商业体的标准化管理体系。酒店公司建立酒店业务集中采购项目库，整合资源推进区域集采合作。随着专业化整合的落实，公司各业务实现“一业一企、一企一业”运作，存量资产的运营效益稳步提升。
4、聚焦高质量发展，提升主营业务运营效益
（1）旅游业务
2023年，国内旅游市场复苏势头强劲，持续释放消费潜力，呈现整体向好态势。公司紧抓市场复苏机遇，锤炼专业
化发展能力，持续向市场推出丰富多彩的旅游产品。报告期内，公司旗下文旅项目共计接待游客9365万人次，同比
2022年提升51%。①秉持创新精神，增加优质产品供给公司坚持创想基因，打造了丰富多彩的特色主题活动和产品。如天津欢乐谷创新举办冰雪节，打造“娱乐+设备+演艺+打卡+互动”的一票制高性价比的组合产品，提升淡季经营业绩。成都欢乐谷以大运音乐节系列活动为载体，深入开展“爱成都·迎大运”城市共建共治共享行动，以年轻的潮流音乐文化、欢乐的品牌文化为核心，助力大运会顺利举办。顺德欢乐海岸 PLUS 打造光影烟花秀、冬日浪漫飘雪、潮流舞蹈、美食街区等组合产品，为客户提供城市休闲漫游方案。深圳欢乐港湾带来摩天轮灯光秀、3D 投影表演等丰富多彩的活动，满足消费者的社交娱乐、精神文化需求。华侨城洲际大酒店利用旅游度假区资源，推出“奇趣乌托邦”亲子俱乐部产品，丰富客户体验。前海华侨城 JW万豪酒店紧贴“亲子游”、“港人北上”、“周末经济”等热度，结合周边旅游资源，推出系列套餐产品，提升游客体验。前海华侨城艾美酒店以“旅见经纬，美好启航”为主题，顺利举行试业庆典，将为城市提供高端文旅服务和商务配套，丰富游客的旅居体验。②强化IP应用，丰富游客体验公司秉持“常看常新、常玩常新”的理念，向旗下景区注入优质IP形象及内容，焕活新场景，提升“含新量”，满足游客的多元需求。上海欢乐谷“新春国潮节”植根传统文化、创新表演形式，呈现国风新玩法；重庆欢乐谷积极探索“IP+”新模式，联合Smiley、蓝精灵、Bingo等IP赋能节庆创新。③稳步推进项目拓展及成熟项目焕新报告期内，公司已与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期（亲子乐园）达成轻资产输出协议；北京玛雅海滩水公园项目施工建设工作有序进行。
（2）房地产业务
报告期内，公司累计实现签约销售面积227万平方米，签约销售金额449亿元。克而瑞行业百强企业2023年全口径销售金额排名中，华侨城从2022年的第35名上升至第31名。
①狠抓去化，优化存量资源结构
公司将销售去化作为第一优先级工作，及时根据市场情况采取灵活的销售策略，加快推动去化。东莞松湖原岸项目荣登东莞市2023年新房首次开盘销售榜单第一；佛山顺德二期项目开盘当日销售套数、金额刷新近两年顺德市场记录。成都信和、太原侨冠、重庆华侨城、苏州胥江路、济宁太白湖、合肥空港国际小镇等项目位列当地或片区商品房销售榜前三。②做优增量，夯实发展资源基础公司秉持“优中选优”理念，深耕核心区域，积极向“市”而生，锤炼市场竞争力。报告期内顺利拓展 4个项目，获取佛山顺德欢乐海岸 PLUS二期文旅综合项目、无锡经开区 XDG-2023-15号地块住宅项目、佛山市禅城区绿景东路TD2023（CC）WG0003 地块住宅项目、成都金牛国宾地块住宅项目开发用地，合计新增土地面积38.13万平方米，计容建筑面积59.87万平方米。③精益操盘，提升项目开发能力进场”前置一切施工准备工作的精益管理流程，新获取的项目整体操盘工期较以往提前 3个月以上。在严格确保项目质量的前提下，公司部分项目开发效率达到区域领先水平。
（3）商管业务
报告期内，公司举办“创想欢乐·商业向新”商业品牌战略发布会，三大核心产品线——“欢乐海岸系列”文旅特
色商业综合体产品线，“OCT-LOFT系列”创意文化产业园产品线，“欢乐时光系列”品质社区商业产品线全面亮相，通过构建体验丰富的商业场景、文旅商跨界交织的行业生态、欢乐脉动无限的城市景观，提升商业品牌的吸引力。
（4）物管业务
报告期内，公司聚焦物业服务、增值业务和专业服务三大业务板块，成功拓展外部项目超50个。创新搭建“6W3H3A”
物业业务标准化管理体系，市场知名度和影响力进一步提升，连续 3年获得中指研究院“中国物业服务百强企业”，连续5年获得克而瑞物管和中物研协“中国物业服务企业综合实力100强”等荣誉。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2023年2022年 同比增减
相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用 不适用
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
公司报告期内合并范围发生变动的情况详见本报告第十节“财务报告”中“六、合并范围的变更”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
销售费用 2,512,220,264.46 3,198,308,156.44 -21.45% 公司不断践行精益管理、专业化整合，采取一系列降本增效举措，费用管控效果明显。管理费用 2,257,381,893.16 2,946,753,111.00 -23.39% 公司不断践行精益管理、专业化整合，采取一系列降本增效举措，费用管控效果明显。财务费用 3,074,928,810.55 2,665,160,855.33 15.37% 公司践行精益管理理念，坚定贯彻落实“以销定产”、“以收定投”，部分项目利息费用化增加所致。
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
1、2023年经营活动现金流净额同比上升，主要是一方面公司将销售去化作为第一优先级工作，及时根据市场情况采取
灵活的销售策略，加快推动去化；另一方面，公司在坚定贯彻落实“优中选优”，深耕核心区域，做优增量的同时，采取“以销定产”、“以收定投”的策略，确保现金流安全稳定。
2、2023年投资活动现金流净额同比上升，主要是一方面根据公司经营需要有效盘活部分资产以及加强对合作项目的投
资资金收回；另一方面公司坚持贯彻优中选优原则，有效控制投资节奏。
3、2023年筹资活动现金流净额同比上升，主要是对外融资增加所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □适用 不适用
五、非主营业务分析
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
详见第十节“财务报告”中“五、合并财务报表主要项目注释”“20.所有权或使用权受到限制的资产”。
七、投资状况分析
1、总体情况
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。
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