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| 华侨城A(000069)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
三、主营业务分析
（一）宏观经济及行业发展状况
今年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年，根据国家统计局数据，今年上半年，我国GDP同比增长5.0%；其中二季度增长4.7%，增速比一季度有所回落，二季度经济体量超32万亿元，工业增加值、货物进出口总额都超10万亿
元，总量指标规模依然十分可观。国内需求持续恢复、外部需求有所改善。向内看，上半年，社会消费品零售总额同比增长3.7%，全国固定资产投资同比增长3.9%。向外看，上半年，货物进出口总额同比增长6.1%，外汇储备稳定在3.2万亿美元以上，全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨0.1%，全国城镇调查失业率平均值为5.1%。上半年，全国居民人均可支配收入20733元，同比名义增长5.4%，扣除价格因素实际增长5.3%。经济稳定运行、长期向好的基本面没有改变。中国经济基本盘保持稳健的同时，经济发展的质量不断提升。文化旅游行业方面：今年以来，旅游市场持续升温。从春节假期、“五一”假期到端午假期，各大出游平台发布的数据显示，短途游、周边游、自驾游等产品受欢迎，出境游、入境游等业态全线回暖。根据文化和旅游部发布国内旅游抽样调查统计结果，2024年上半年，国内出游人次27.25亿，同比增长14.3%。其中，城镇居民国内出游人次20.87亿，同比增长12.3%；农村居民国内出游人次6.38亿，同比增长21.5%。分季度看，一季度国内出游人次14.19亿，同比增长16.7%；二季度国内出游人次13.06亿，同比增长11.8%。数据显示，2024年上半年，国内游客出游总花费2.73万亿元，同比增长19.0%。其中，城镇居民出游花费2.31万亿元，同比增长16.8%；农村居民出游花费0.42万亿元，同比增长32.6%。旅游市场的稳步复苏进一步稳固了市场预期，持续优化的政策环境也为业界带来了更强的发展信心。房地产行业方面：根据国家统计局数据，2024年上半年，房地产政策主基调延续宽松，政策侧重点转向“去库存”“存量房产、土地的消化、盘活”。1-6月份，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%。房地产开发企业房万平方米，下降21.8%。新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%。新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%。
（二）报告期内公司经营情况回顾
1、主营业务亏损，但同比减亏
上半年，公司实现营业收入230.11亿元，同比上涨18.38%，其中：旅游综合业务收入113.25亿元，同比上涨9.88%，房地产业务收入116.12亿元，同比上涨27.76%；上半年毛利率同比下降5.68个百分点，实现归母净利润-10.56亿元，较上年同期减亏19.13%。
2、强化流动性管理，资本结构进一步优化
截至6月30日，公司货币资金余额为366亿元，占总资产比例超过10%，对短债覆盖倍数为1.21。经营性现金流净额-28亿元，较一季度增加流入25亿元，上半年累计经营性现金净流出逐步收窄。
公司充分利用房地产融资相关政策工具箱，持续推进“应融尽融”工作，积极采用拉长久期、降低成本、加强融资
储备等措施，进一步优化资本结构。以司库体系为抓手，结合“631”债务风险管控机制，积极应对、有效管控债务风险。截至6月30日，公司平均融资成本由年初的3.91%下降至3.79%。公司有息负债总额1,372亿元，有息负债以中长期负债为主，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比22%，中长期借款及应付债券占78%。
3、深化专业化整合，增强专业化能力
截至目前，公司完成了超过50个存量在运营项目的管理重组，推动运营类项目整合至旅游、商业、物业等专业化公
司集中管理，各事业部承担资产主体责任、专业化公司承担运营提升责任，充分发挥各自的优势，提升资源配置效率。随着专业化整合的落实，公司进一步厘清各业务的资产关系和管理边界，构建了专业化的业务体系，形成了市场化的发展模式，存量资产的运营效益稳步提升。
4、聚焦高质量发展，提升主营业务运营效率
（1）旅游业务
公司积极锤炼专业化发展能力，持续向市场推出丰富多彩的旅游产品。报告期内，公司旗下文旅项目共计接待游客
3634万人次。①紧抓市场消费需求，增加优质产品供给公司打造了丰富多彩的特色产品。“2024华侨城旅游狂欢节”探索“旅游+文化”“旅游+城市”“旅游+自然”跨界融合，推出上千款惠民产品、超200场主题活动全方位满足旅游消费者个性化需求。北京玛雅海滩水公园成功开业，玛雅海滩品牌焕新发布，融合古玛雅文化与现代潮流水上游乐元素，为游客提供高品质的游玩好去处。深圳海景嘉途酒店举办开业庆典，“新时代，新灵感，新旅途”的嘉途品牌焕新升级，借助与所在地文化的深度融合，为旅客带来多元丰富的旅居体验。华侨城旅行社推出东南亚、港澳、日韩、欧洲等出境游精品线路，邀请游客开启休闲度假之旅。②强化IP应用，提升游客体验公司秉持“常看常新、常玩常新”的理念，深化IP运用及合作。旗下欢乐谷聚焦消费新趋势，推进文旅融合，联动多座主题公园，开启“国潮文化节”，探索中国传统文化与现代娱乐的创新融合。北京欢乐谷打造“京城首个青花瓷主题乐园”；成都欢乐谷携手“西游天团”，带来别具一格的国风热潮，将中国式新潮流元素融入到旅游业态中，彰显文化自信。③稳步推进项目拓展及建设公司积极锤炼专业化和市场化发展能力。报告期内，旗下商管公司中标东莞松山湖文化艺术街区委托招商运营服务项目，将打造新型公共文化社交空间。深圳瑞吉酒店项目施工建设及开业筹备工作正有序进行。
（2）房地产业务
报告期内，公司累计实现签约销售面积58.3万平方米，签约销售金额97.6亿元。公司围绕开发、产品和营销等工作，积极提升专业化水平。
一是精益管理，提升项目开发管控能力。在严格确保项目质量的前提下，稳步提高项目的开发效率。成都金牛国宾
项目从拿地到开盘历时7个月，实现工程“提质”、节点提速。二是精耕细作，提高产品品质。公司将创想精神融入产品营造中，不断打磨产品设计，为客户提供品质更高、质量更好、功能更全的优质产品。无锡云湖别院挖掘客户的居住需求，为业主提供舒适的院墅生活体验。三是狠抓销售去化，优化资源结构。公司不断提升营销管理能力，及时根据市场情况采取灵活的销售策略，加快推动去化。佛山顺德二期项目通过前期定位及装标提升，提高产品认可度，去化位居当地市场前列。
（3）商业运营业务
公司持续提升商业品牌的吸引力，将文化、旅游、商业、休闲、娱乐、生态环境体验六大商业要素相融合，带来更
多生态价值与社会价值。报告期内，举办第九届“OCT凤凰花嘉年华”活动，联动旗下多业态产品、携手100余个商业品牌、推出30余场活动，带来了丰富的文旅+商业互动与可持续生活体验。
（4）物管业务
报告期内，公司聚焦物业服务专业化能力提升，稳妥推动“6W3H3A”服务标准落地，进一步提升服务质量和品牌影
响力，华侨城物业连续多年获得中指研究院“中国物业服务百强企业”。
（三）公司2024年下半年经营计划
1、加大营销去化力度，强化流动性管理
公司聚焦产品打造和营销策略优化，为客户提供更好的产品和服务。下半年将持续把销售去化作为重点工作，结合
行业变化情况，抓好市场窗口机遇，大力促进去化回款，积极推动存量资产变现。加强现金流管理，动态调整销售和投资计划，保障生产、供货、销售节奏匹配，维持稳定的现金储备。
2、加强产品创新，做优做强旅游业务
一是深耕欢乐谷、玛雅海滩水公园等经典产品，加大产品创新和IP培育力度，推出创新性、高品质的活动，提升新
鲜感和独特价值。二是打造特色化产品，根据地域文化和城市客群偏好，对标准化产品线进行细化提升和创新研究，因地制宜打造具有核心竞争力的产品。三是依托存量项目，进一步创新经营管理，深化挖潜增效，提升专业化经营能力。抓住经营旺季机会，促进经营提升。
3、聚焦核心城市深耕，积极优化资源布局
根据市场情况，以周转去化为第一考量，聚焦核心城市核心区域招拍挂机会，积极发挥投资对高质量发展的牵引和
推动作用，多措并举推动优质资源获取，优化资源布局，进一步夯实主业发展空间。
4、强化商业运营能力，提升物业服务质量
商业业务方面，总结各地商业运营经验，强化招商管理，积极推动优质品牌的建设落地，提升存量资产运营的效益
效率。持续增强市场竞争力和品牌影响力，满足消费者多元化、品质化的需求。物业业务方面，完善物业业务标准化管理体系，探索增值服务，提升优质服务供给。
（四）公司房地产及相关业务经营情况
1、累计土地储备情况（统计口径：公司合并报表项目）
2、主要项目开发情况
3、主要项目销售情况
序
号 城市 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 已取证计容建筑面积（㎡） 已取证总可售面积（㎡） 累计销售面积（㎡） 本期销售面积（㎡） 本期销售金额
4、主要项目出租情况
一期 常熟市梅李镇 厂房 100% 46,871 45,731 98%
10 燕栖楼 深圳市南山区华侨城 住宅 100% 44,334 27,694 62%
11 浦江华侨城 上海市闵行区浦江镇 商业/写字楼 100% 40,613 32,752 81%
12 创想中心 成都金牛区西华大道 写字楼 100% 38,398 31,909 83%
13 襄阳奇妙镇 襄阳奇幻旅游度假区 商业 51% 36,960 24,938 67%
14 华侨城双创产业园
二期 常熟市梅李镇 厂房 100% 32,271 32,271 100%
15 汉唐大厦 深圳市南山区华侨城 写字楼 100% 28,162 24,246 86%16 欢乐荟 济南市章丘区 商业 100% 28,031 20,775 74%17 华山村 深圳市南山区华侨城 住宅 100% 26,598 23,548 89%
18 大空港项目 深圳市宝安区国际会展
中心 商业 50% 25,693 16,104 63%
19 宝格丽公寓 上海市静安区 商业/写字楼 100% 25,230 16,246 64%
20 天鹅湖花园 深圳市南山区华侨城 商业 100% 22,832 19,353 85%
21 纯水岸 深圳市南山区华侨城 商业 100% 20,938 20,377 97%
22 欢乐汇广场 成都金牛区西华大道 商业 100% 20,599 20,599 100%
23 东组团 深圳市南山区华侨城 住宅 100% 20,057 17,210 86%
24 华生活馆 深圳市南山区华侨城 商业 100% 19,893 17,075 86%25 洛带艺库 成都龙泉驿区 商业 85% 19,616 12,834 65%26 购物中心 深圳市南山区华侨城 商业 100% 18,955 18,915 100%27 光华街 深圳市南山区华侨城 住宅 100% 17,506 16,743 96%
5、融资途径
本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户
所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约359.61亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
6、公司跟投项目实施进展情况
公司实施房地产项目的跟投，以全面提升项目的质量、效益、资金和成本管理，同时实现项目团队与公司收益共享，
风险共担，激励项目核心人才为公司和股东创造更大价值。截至2024年上半年，本公司开展的跟投项目中，累计跟投认购总额2.62亿元，占跟投项目资金峰值0.32%，其中2024年上半年新增3个项目跟投，新增跟投本金269万元。截至2024年上半年，已有22个项目启动了跟投本金返还，累计返还8305.15万元；4个项目分配跟投收益，累计分配收益729.67万元，参与主体未涉及公司董事、监事、高级管理人员。
7、主要财务数据同比变动情况
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
8、营业收入构成
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用 ☑不适用
四、非主营业务分析
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、主要境外资产情况
□适用 ☑不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
☑适用□不适用
4、截至报告期末的资产权利受限情况
详见第十节财务报告附注七、20、所有权或使用权受到限制的资产。
六、投资状况分析
1、总体情况
适用□不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 ☑不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
（2）衍生品投资情况
□适用 ☑不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
（1）募集资金总体使用情况
☑适用□不适用
经中国证券监督管理委员会《关于深圳华侨城股份有限公司非公开发行公司债券符合深交所挂牌条件的无异议函》(深证函〔2024〕208号)同意，公司于2024年3月28日在深圳证券交易所发行公司债“24侨城01”，发行规模为1,200,000,000.00元，票面利率为3.80%，募集资金总额为人民币1,200,000,000.00元，扣除约定的承销费(含增值税)合计人民币1,830,000.00元后，公司实际收到上述募集资金人民币1,198,170,000.00元。截至2024年6月30日，公司累计使用募集资金人民币1,200,000,000.00元。截至2024年6月30日，尚未使用的募集资金余额为人民币77,888.12元(全部为募集资金产生的利息收入)，存放于募集资金专户。
（2）募集资金承诺项目情况
□适用 ☑不适用
（3）募集资金变更项目情况
□适用 ☑不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 ☑不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 ☑不适用
公司报告期未出售重大股权。
八、主要控股参股公司分析
☑适用□不适用
公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 ☑不适用
十一、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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