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| 天健集团(000090)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）市场环境分析
1、宏观经济环境
2024年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年。面对复杂严峻的外部环境，2024年上半年GDP同比增长5%，国民经济运行总体平稳，稳中有进，新动能加快成长，高质量发展取得新进展。
2、行业格局和趋势
建筑业是国民经济的支柱产业，2024年上半年全国建筑业总产值138,312亿元，同比增长4.8%；行业正处于调整转型期，国家提出要持续深化建筑业供给侧结构性改革，加快工业化、数字化、绿色化转型，大力发展新型建造方式。
2024年上半年全国房地产开发投资52,529亿元，其中住宅投资39,883亿元。二十届三中全会指出，我国房地产市场要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，支持城乡居民多样化改善性住房需求。
新型城市化进程向纵深发展，人民对美好生活的向往日益提升，以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局。国家在超大特大城市发展方式由规模扩张向内涵提升转变，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。对城市公共服务的智慧化、集约化提出了更高要求。
（三）公司管理回顾
报告期内，城市建设板块营业收入45.24亿元，同比减少27.32%；综合开发板块销售收入14.62亿元，同比减少78.52%；城市服务板块营业收入8.79亿元，同比增长7.29%。
1.城市建设承压前行。市场拓展再添新绩，落地集团首个地铁整线项目及首个大型高铁站房项目，能源建设类项目拓展再上台阶，拓展额3.99亿元。在建项目稳步推进，持续抓好项目进度管理系统应用、项目管理策划、质量安全管控、分包单位履约管控等各项工作。管理改革赋能发展，市政集团推行项目工资总额包干制，改革项目领导班子薪酬结构。天健建工全面推进项目法施工落地，能建集团开展新能源“投建营”全流程资源整合。创新创优示范引领，积极开展技术攻关、创新示范，沥青路面无人摊压施工、钢渣固废高值化资源化利用等技术创深圳首例；智慧建造机器人在和瑞府等多个项目应用。
2.综合开发逆势而进。“一盘一策”成效显著，苏州山棠春晓针对高端圈层精准拓客，长沙天健城深挖大客户资源等。人才房销售取得佳绩，紧抓天健和郡府项目建设进度，首轮选房两房售罄，全盘去化超六成。新模式拓展持续推进，积极跟进保障房建设、城中村改造、房地产代建等新业务拓展。
3.城市服务蓄势聚能。发展规模有效增长，“物管城市”再添苏州、惠州2个外埠项目。标杆项目品牌升级，天健云途品牌两大园区成功承办第二十届深圳文博会分会场。龙岗产业园引进住房城乡建设部国家级创新平台，产业链生态进一步丰富。天健云途创智中心优化产品结构灵活招商，获“大湾区绿碳园区TOP5”荣誉及“南山区促进产业高质量发展资金奖励”。标准化智慧化建设加速开展，智慧绿色低碳园区建设全面升级，推进自有集成化AI中台及物业服务信息化建设；跟踪能源综合运营平台，探索运营收入新模式。全面推广使用养护智慧化系统，低碳发展、压花混凝土、桥梁无缝伸缩缝等四新技术应用受赞扬。
4.组织管控强基固本。瘦身健体持续深化，优化能建集团组织架构，调整部分公司发展定位。成本管控抓实抓细，修订《开发项目目标成本管理规定》，提升管控及时性和精细化水平。财务管理稳健创效，资产负债率保持稳定。优化融资结构，首次发行5年期10亿元中期票据，利率2.44%，拓宽融资渠道，上海浦荟大楼申请首笔10年期低利率经营性物业贷款。合规监管从严从实，进一步规范所属企业干部选拔任用体系。
（四）公司发展战略
公司坚持稳字当头、稳中求进，立足深圳、服务湾区，着力防风险、稳增长、促改革，坚持科技创新，锻造发展新引擎、新业务、新模式，积极推动公司高质量转型升级，进一步夯实核心能力，努力成为令人尊敬、创造美好生活的城市综合运营商。
（五）2024年下半年经营计划
1.强化战略引领，全面提升发展质效
稳妥推进解决同业竞争。进一步理顺各施工企业发展体制机制，加强资源整合。与特区建工集团及相关委托企业双向衔接，做好顶层设计，对委托管理中出现的情况开展科学评估。持续加强与投资者的沟通交流，准确传递公司价值。深入谋划战略转型升级。进一步发挥核心骨干担当，各板块研究转型升级，发展新质生产力，增强核心竞争力。建筑板块积极推动新型建筑工业化、智能化、绿色化发展，加大在新技术、新工艺、新装备等领域的研究应用，加大智能建造、机器人试点项目的应用推广。开发板块加大城中村改造、保障房建设的研究和布局，抢抓政策机遇，发挥先发优势，探索一级土地整备和一二级联动开发模式，带动全产业链协同发展。服务板块探索外部物业的管理经营，形成可持续的发展模式。2.强化业绩导向，压实高质量发展责任推动项目优质履约。坚持打造标杆塑品牌，重点关注地铁19号线、深惠城际铁路大鹏支线等重大项目，以打造精品工程、确保项目盈利为目标，形成可推广、可复制的项目案例库，浇筑“天健集团”金字招牌。坚持开源节流提效益，系统梳理项目管理的标准化流程，加强履约精细化管理，加强供应商分类分级管理，建立完善的动态成本管控体系。高效开展市场营销。理顺各级管理机制，规范内部专业协同。围绕政策拓市场，积极响应国家及地方政策，抢抓“三大工程”“百千万工程”“山海连城绿美深圳生态建设”等机遇；加大高端房建开拓力度、集中连片区域开发建设、城市第六立面提升等攻坚力度；聚焦深圳“20+8”产业集群，研究产业发展。提升市场集中度。创新模式拓市场，加强设计引领能力，充分发挥集团内外部设计资源优势。进一步探索与促进不同层级国有资本协同发展、互利共赢。着力优化现金流。压实全周期资金管理，加强项目源头评估，建立健全应收款包保机制，重点关注项目的款项回收，坚持一项目一策划，确保推进效果。推动地产去化回款，密切关注市场动态，推动地产项目销售去化。积极跟进政府收购商品房用作保障性住房等政策，多种方式盘活存量资产。3.强化改革攻坚，优化资源配置有效提升总部管控效能。优化集团总部设置，结合同业竞争解决工作，聚焦战略管控、资源统筹等功能，进一步优化集团总部机构设置。加快二级总部“瘦身健体”。市政集团、天健地产集团等二级总部进一步整合，提升总部集约化、精细化管理水平，加快建设财务共享中心、采购中心、营销中心等。有效提升人力资源效能。强化人才队伍建设，加强中层干部建设，加大轮岗交流力度，加强分板块、分序列专业团队建设；围绕主营业务，发展新赛道，引进一批高端紧缺人才，建立行业专家库。完善考核激励机制，增强全员绩效考核的科学性、精准性。积极探索超额营销、超额盈利奖励机制。4.强化底线思维，增强忧患意识全力保障安全生产。严格落实安全生产责任制，聚焦薄弱环节和共性问题，深入开展全覆盖检查，加强隐患排查。进一步充实安全监管力量，定期组织安全知识培训、技能培训和应急演练，树立全员安全意识。进一步加强智慧工地安全管理平台使用，注重运用信息技术、检测技术等创新手段，增强风险预判能力和防范能力。加强经营风险管控。建立健全合规管理体系，加强上市公司管理理念，提升合规治理水平。做好投资规范管控，确保投资安全和国有资产保值增值。全面排查各类经营隐患，认真梳理投资并购、债务兑付、合同纠纷等领域风险，加强资产负债率管控，合理调配资金，控制负债规模。
（六）主要业务构成情况
1、城市建设业务
（1）总体情况
报告期内，城市建设业务平稳发展。持续推进制度体系建设，促进企业规范化管理。加强项目管理标准化建设，提升项目策划、自主施工和全过程管控能力。推动科技强安，推行智慧工地、安全文明施工标杆工地建设。不断提高公司建筑科技含量，大力推进装配式建设体系及技术应用。
截至报告期末，公司在建项目263项，剩余合同金额258.49亿元。
报告期内，中标的主要施工项目有阳江市第二水厂扩建工程（第二标段）施工、特发赛格新一代信息技术产业园项目一期施工总承包工程、黎光综合水质净化工程、坪山区黄竹坑路市政工程（二期）、深圳市公安局南凤派出所建设工程、科学城大科学装置集群中试转化基地项目主体施工总承包、机场东车辆段综合开发项目一期施工总承包1标段等。
（2）工程创优成果
报告期内，公司积极开展工程创优工作，制定年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，先后获得省优7项、市优9项以及20余项省、市安全生产与文明施工优良工地。
2024年上半年施工板块工程创优部分成果列表
（3）科技创新成果
报告期内，公司积极推进各项科研创新工作，全年共取得省部级工法6项、市级工法4项，专利58项，其中发明专利20项。
2024年上半年部分发明专利授权清单
2、综合开发业务
（1）总体情况
报告期内，公司主要在售楼盘19个，未结转的建筑面积138.78万平方米；在建项目6个，累计计容建筑面积105.43万平方米。
（2）主要项目开发情况
城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（㎡） 规划计容建筑面积（㎡） 本期竣工面积（㎡） 累计竣工面积（㎡） 预计总投资金额
（3）主要项目销售情况
城市/区
域 项目名称 所在
位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积（㎡） 可售面积（㎡） 累计预售（销售）面积（㎡） 本期预售（销售）面积（㎡） 本期预售（销售）金额（万元） 累计结算面积（㎡） 本期结算面积（㎡） 本期结算金额（万元）深圳 天健天骄北庐 深圳 商住项目 100.00% 126,355 93,635 83,733 10,669 110,179 78,003 8,059 88,951天健天骄西筑广州 天健云山府 广州 商住项目 100.00% 56,662 45,653 33,966 834 4,949 33,759 627 3,136天健天玺花园商住项目 100.00% 67,254 55,943 43,406 1,770 6,389 42,079 602 2,783天健东玥台商住项目 100.00% 42,781 41,595 15,165 2,386 2,587 13,490 763 776惠州 天健书香名邸 惠州 商住项目 100.00% 233,958 230,022 151,083 1,359 987 150,277 992 578苏州 山棠春晓 苏州 别墅 100.00% 31,594 53,031 50,924 1,108 3,849 50,421 1,108 3,849清枫和苑住宅 100.00% 56,138 61,792 53,595 390 1,056 53,067 0 0清风和景雅苑住宅 100.00% 69,405 78,508 45,394 2,377 7,439 43,893 1,361 3,763泓悦府寓、商铺、写字楼 100.00% 364,054 339,400 307,167 4,297 4,451 235,839 7,193 7,164云麓府住宅、商铺 100.00% 53,517 53,456 45,876 1,138 1,390 38,536 6,808 8,570商住项目 100.00% 536,358 519,097 326,010 10,359 12,671 323,556 9,225 12,312天健和府商住项目 100.00% 239,718 198,087 122,005 2,568 2,800 120,904 2,403 1,967
3、城市服务业务
（1）总体情况
公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务和物业服务等四项业务。城市服务业务作为公司城市建设与综合开发产业链的价值延伸，在服务政府与市民、品牌提升、产业协同等领域发挥了重要作用。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，城市服务业务稳中有进。
（2）城市服务业务开展情况
城市基础设施管养服务。报告期内，公司承接深圳市养护道路4,880条（单向），道路总长3,445.05公里，总面积7,226.92万平方米；承接深圳市养护桥梁1,118座，桥梁总长141.9公里，总面积223.68万平方米；承接深圳市养护隧道管养单洞45个，隧道总长49公里，总面积77.68万平方米。
公司聚焦传统优势养护业务，积极探索业务新领域，布局打造业务新增长点，推动科技创新引领，支撑高质量发展。
报告期内，公司养护市场份额创新高，“养护+”业务显成效，外埠（海南、四川）项目首次落地，打造新的业务支点。养护智慧化、数字化水平初见成效，公司实现养护资产数字化、养护作业数字化、应急防汛高效化、质安检查线上化、施工现场可视化、进度管控图表化、考核履约数据化、成本管控简单化，重点做好“一区二路四桥二隧”养护标杆区域打造。
棚户区改造服务。报告期内，公司推进1个实施主体项目，1个土地整备利益统筹前期服务商项目，积极开展3个城中村改造项目前期工作，持续为服务输出类项目做好履约服务。天健和郡府项目已开展首次预售工作，整体去化超六成。罗湖棚改项目已稳步进入收尾阶段。
商业运营服务。报告期内，公司重点围绕精细化管理进行提升，通过智慧化绿色低碳创新，全面升级招商运营服务质量。天健云途两大园区分别成功举办第二十届深圳文博会分会场，持续提升天健云品牌影响力。凭借在绿色发展和科技创新方面的成果，荣获“大湾区绿碳园区TOP5”。天健蜂巢公寓荣获“推动中国住房租赁行业发展进程百强企业”和“中国住房租赁金手指奖－最佳服务品牌奖”。天健悦荟里•景田项目打造天健集团社区商业品牌标杆，以“百千万工程”共建共营模式推动政企联动，提升天健悦荟里景田项目商业价值。公司创新运营收入模式，通过应用能源综合运营平台，推动节能减碳。
物业服务。报告期内，物业服务新增物业管理项目31个，面积232.95万平方米，新增“物管城市”项目2个，面积约2,286.96万平方米。业务覆盖全国33个城市。公司加大物业城市服务项目拓展力度，成功落地江陵街道“物业城市”试点项目，联合中标惠州市惠城中心区2024—2027年环卫一体化项目市场化服务项目。着力打造智慧城市服务领域的科研智库，完成标准化专家库、智慧科技专家库搭建工作，加入全国物业服务标准化技术委员会（SAC/TC560）。积极推动绿色低碳发展，引入先进的“污泥碳化技术”，推动开展餐厨垃圾、园林废弃物、污泥等无害化、资源化利用业务，形成新型业务模式。
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2024年6月30日，尚未解除担保的担保余额为681,191.18万元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用 ☑不适用。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用 ☑不适用
四、非主营业务分析
☑适用□不适用
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、主要境外资产情况
□适用 ☑不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
☑适用□不适用
4、截至报告期末的资产权利受限情况
六、投资状况分析
1、总体情况
☑适用□不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 ☑不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 ☑不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
☑适用□不适用
（2）衍生品投资情况
□适用 ☑不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 ☑不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 ☑不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 ☑不适用
八、主要控股参股公司分析
☑适用□不适用
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 ☑不适用
十一、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 ☑否
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