保利发展(600048)：业绩承压 销售边际好转、投资仍显谨慎

投资要点：


　　24H1 营收同比+2%、业绩同比-39%，结算稳定、业绩下滑、略低预期。公司发布2024年半年度业绩快报，2024H1，公司营业总收入1392.7 亿元，同比+1.6%；营业利润139.5亿元，同比-27.7%；利润总额141.0 亿元，同比-28.7%；归母净利润75.1 亿元，同比-38.6%；扣非后归母净利润73.1 亿元，同比-37.6%；基本每股收益0.63 元，同比-38.2%。受市场下行及价格承压影响，项目结转利润率下滑，24H1 公司营业利润率、归母净利率分别为10.0%、5.4%，同比分别-4.1pct、-3.5pct，业绩承压、略低于市场预期。


　　24H1 销售金额同比-27%，排名稳居行业第一，拿地较为保守。公司公告，24H1 公司实现销售金额1733.4 亿元，同比-26.8%；销售面积954.3 万方，同比-31.0%；自517 新政以来，公司全国项目5-6 月周均总来访维持在5 万组左右，较新政出台前4 月环比提升32%，已恢复至23 年3-4 月相当的较高水平。其中6 月单月销售金额420 亿元，同比+4.6%，单月同比降幅自3 月起连续4 个月收窄，并于6 月份首次转正。根据克而瑞，公司24H1 销售额排名稳居行业第1 位。投资方面，24H1 公司拿地金额126 亿元，同比-82%；拿地面积116 万方，同比-70%；拿地销售金额比为7%、拿地销售面积比为12%。公司具备央企背景、资金优势明显，投资持续聚焦核心一二线城市。截至24Q1 末，公司共有在建拟建项目635 个，在建面积8150 万平，待开发面积5758 万平，土储规模充沛。


　　三条红线稳居绿档，资金回笼率持续提升。公司公告，2024Q1 公司实现销售回笼576.5亿元，综合回笼率高达91.5%，同比+0.5pct；货币资金1,296 亿元，同比-14.7%。至24Q1末，公司剔预资产负债率为67.2%、净负债率69.9%、现金短债比2.0 倍，三条红线稳居绿档。


　　投资分析意见：业绩承压，销售边际好转、投资仍显谨慎，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持24-26 年归母净利润预测为124、130、141 亿元，现价对应24/25PE 为8.7/8.3 倍，维持“买入”评级。


　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。

□.袁.豪./.陈.鹏    .上.海.申.银.万.国.证.券.研.究.所.有.限.公.司