保利发展(600048)：业绩承压 拿地放缓

事项：


　　公司2024 年上半年实现营业总收入1392.69 亿元，同比增长1.64%，归母净利润75.08 亿元，同比下降38.57%。


　　评论：


　　土储包袱拖累利润实现，毛利率仍然承压。2024 年上半年利润下滑速度较快，主要原因在于：1）市场下行及价格承压影响下，项目结转毛利率下降，公司营业利润同比下降27.73%；2）归母净利润同比下降38.57%，跌幅高于营业利润，可能跟公司计提减值有关；3）截至2023 年底，公司未售土储1.46 亿平（总建面-已签约面积），其中中部、西部、东北区域未售土储占比约37%，较2022 年底提高6pcts，主要原因是房地产市场区域分化明显，中西部、东北区域库存去化速度较慢，核心城市拿地投资战略难以彻底扭转土储质量下滑，低质量土储包袱拖累利润实现。


　　上半年销售金额同比下降27%，即使是核心城市地产市场也面临较大下行压力，倒逼公司拿地更趋于谨慎，上半年仅获取12 宗地块，权益地价109 亿元。


　　1）2024 年上半年公司实现签约面积954.25 万方，同比下降31.01%，实现签约金额1733.36 亿元，同比下降26.81%，跌幅小于百强房企（同比下降40%），销售均价18165 元/平。2）1-6 月公司获取12 宗宅地，计容建面约116 万方，总地价126 亿元，权益地价109 亿元，投资强度约7.3%（地价/销售金额），主要原因是核心城市房地产市场也面临较大下行压力，北京、上海、深圳、杭州、成都2024 年上半年商品住宅销售面积同比下滑35%，倒逼公司拿地更趋于谨慎，项目利润率与去化速度要求较高。


　　公司融资优势突出，保持较高的销售资金回笼率。1）2024 年二季度公司新发行2 笔中期票据，发行金额分别为6 亿元、20 亿元，票面利率分别为2.34%、2.52%，融资优势突出。2）2024 年第一季度，公司实现销售回笼576.51 亿元，综合回笼率为91.53%；期末货币资金余额1295.54 亿元。


　　投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE 回升的基础，但短期内公司存量土储可能存在减值压力。我们预计2024-2026 年公司eps 分别为1.02、1.08、1.24 元（预测前值为1.02、1.24、1.64 元），基于剩余收益模型测算公司价值，得出2024 年目标价13 元，对应2024 年12.5 倍PE，维持“推荐”评级。


　　风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。

□.单.戈    .华.创.证.券.有.限.责.任.公.司