保利发展(600048)：销售保持领先 负债结构稳定

归母净利下降39%。2024 上半年，公司实现营业收入1392 亿元，同比增长1.7%；实现归母净利润74 亿元，同比下降39.3%，与此前发布的业绩快报基本一致。公司增收不增利的主要原因是项目结转毛利率下降5.2pct 至16.0%，以及受结算权益比例下降11.7pct 至69.4%。


销售保持领先，持续优化土储。2024 上半年，公司实现销售面积954 万平方米，同比下降31.0%；实现销售金额1733 亿元，同比下降26.8%，继续稳居行业第一，市占率持续提升至3.68%。公司在核心38 城销售贡献提升2pct至89%，其中32 个城市市占率排名前五，11 个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8 个城市占有率突破15%。公司共拓展项目12 个，均位于38 个核心城市，总计容面积116 万平方米，权益地价109亿元，总地价126 亿元，其中新增货值住宅业态占比达96%。截至2024 上半年末，公司总土储7140 万平方米，较年初下降8%，核心38 城面积储备占比约7 成，已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%。


负债结构保持稳定。截至2024 上半年末，公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99 个pct；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52pct。上半年公司累计实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%，公司现金余额1464 亿元，占总资产10%以上，并表口径已售待回笼资金1033 亿元，整体现金流合理充裕。


投资建议：公司上半年业绩承压，由于公司毛利率仍在筑底阶段，且房价下行带来的资产减值压力仍未完全消除，我们下调此前的盈利预测（下调幅度与公司结算权益比例下降一致），预计公司24-25 年归母净利润分别为111/123 亿元（原值为124/146 亿元），对应EPS 分别为0.92/1.02 元，对应最新股价PE 分别为8.7/7.8X，维持“优于大市”评级。


风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。

□.任.鹤./.王.粤.雷./.王.静    .国.信.证.券.股.份.有.限.公.司