外高桥(600648)：短期波动不改长期向好

本报告导读：


　　受商品房项目结转节奏的影响，2024 年上半年公司业绩短期承压，预期下半年将出现明显改善；优质物业资产规模稳步扩张，租金长期增长空间可观。


　　投资要点：


　　2024年上半年公司业绩符合预期，物业经营、贸易业务稳中向好，商品房结转节奏扰动短期业绩，维持增持评级。2024 年上半年公司营业收入26.4 亿元，同比下滑31.4%，其中物业经营/贸易及服务/房产销售营收分别为10.4/13.8/0.5 亿元，同比增速分别为+6.2%/-3.8%/-96.2%；归母净利润1.4 亿元，同比下滑72.8%。维持2024~2026年EPS 为0.88/0.90/0.97 元，维持目标价11.28 元，维持增持评级。


　　短期业绩承压主要由于上半年无商品房项目结转，考虑到2024 年度的资产转让和商品房销售实现集中在四季度确认，预期下半年业绩较上半年将会出现明显改善。2024 年上半年，公司房产销售板块0.5 亿元的营收全部来自森兰区域内车位和存量商铺的出售；下半年，公司将完成森兰壹公馆、祝桥森兰海天名筑部分商品房的交付结转，预期将对下半年的业绩带来有力支撑。以项目已售规模做参考：1）森兰壹公馆已全部售完，销售回款共7.5 亿元；2）海天名筑截至2023 年底已售面积为0.9 万方，占其总可售面积的21.3%，以贝壳提供的5.4 万元/平方米的参考价计算，总额为4.9 亿元。


　　随着增量投入、存量改造的逐步落地，公司租赁物业资产面积稳步扩张、质量持续升级，将不断夯实物业经营业务作为业绩压舱石的地位。在新增投入上，2024 年上半年公司已有15 万方生命科学产业园落地，下半年还将建成12 万方新展城新园，且公司制定了2024~2026 三年约30 万方的存量物业更新计划，为后续租赁收入的长期持续增长奠定基础。另外，上半年租赁业务毛利率有所改善，商业房产租赁毛利率由负转正至9.8%，工业房产租赁毛利率同比上涨4.8pct 至61.8%。


　　创新融资渠道，资本运作实质推进。一方面，公司向特定对象发行股票工作已于2024 年6 月4 日获得证监会批复，后续将适时启动发行工作；另一方面，公司拟发行仓储物流公募REITs，已于 2024年3 月上报国家发改委。


　　风险提示：国际贸易活动减弱影响贸易及服务业务开展；住宅项目销售不及预期；定增发行、REITs 发行等资本运作结果不及预期。

□.谢.皓.宇./.黄.可.意./.白.淑.媛    .国.泰.君.安.证.券.股.份.有.限.公.司