滨江集团(002244)：拿地积极、聚焦杭州 费用率低位、财务再优化

投资要点：


24H1 业绩同比-29%、符合预期，费用率保持行业低位、可结算资源丰富。据公司公告，24H1 公司营业收入242 亿元，同比-10.5%；归母净利润11.7 亿元，同比-28.7%；扣非业绩11.3 亿元，同比-30.0%；基本每股收益0.37 元，同比-30.2%。毛利率和归母净利率分别为9.6%和4.8%，同比分别-8.7pct 和-1.2pct。三费费率为3.7%，同比持平，其中销售、管理和财务费率分别+0.2pct、+0.1pct 和-0.3pct。24H1 末合同负债1,395 亿元，较23 年末-2.5%，覆盖23 年地产结算收入2.0 倍，可结算资源丰富。公司业绩下降，主要受交付体量较上年同期减少及交付项目本身毛利下降影响。


24H1 销售582 亿元、同比-37%，排名升至第8 位、较2023 年提升3 名。据公司公告，24H1，公司销售额582.3 亿元，同比-37%；24H1 销售额克而瑞排名第8 名，较2023年提升3 名；根据克而瑞数据，24H1 销售面积125 万平，同比-35%；销售均价4.66 万元/平，同比-4%。公司计划2024 年销售额1,000 亿元以上，占行业总规模的1%，全国排名在15 名以内。此外，2023 年10 月和2024 年3 月、5 月杭州连续放松限购激活市场，也将有利于公司今年销售表现。


24H1 拿地223 亿、杭州占比100%，对应拿地/销售额比38%，拿地保持积极。据公告，公司24H1 拿地金额223 亿元，同比-43.8%，权益比例50%，同比+5pct；其中杭州占比100%；拿地面积88 万平，同比-64.9%；拿地均价2.54 万元/平，同比+60%。24H1拿地/销售金额比38%，拿地/销售面积比70%，拿地/销售均价比55%。公司计划24 年权益拿地金额控制在权益销售回款 40%以内，持续聚焦杭州、深耕浙江、省外重点关注上海。


三条红线绿档，有息负债持续下降，融资成本低位再降，财务安全性进一步提升。据公司公告，截至24H1 末，公司持续处于三条红线绿档，剔预负债率55.1%，净负债率22.9%，现金短债比2.46 倍；货币现金264 亿元，同比-10.8%；经营活动现金流量净额-45.8 亿元，同比-116.6%，源于公司维持较强拿地力度、销售同比下降、按揭比例下降等因素，随着已售项目逐步结顶达到按揭放款条件，下半年经营现金流有望持续改善。24H1 末有息负债399 亿元，较23 年末-4%，对应下降16.5 亿元；权益有息负债344 亿元，较23年末-4%，对应下降15.6 亿元；24H1 末有息负债中银行贷款和债券类分别占比79.5%和20.5%；平均融资成本低至3.7%，较23 年-50BP，并创新低。公司计划24 年权益有息负债规模平稳，将一年期直接融资规模控制在40 亿元以内，争取进一步降低融资成本。


投资分析意见：拿地积极、聚焦杭州，费用率低位、财务再优化，维持“买入”评级。滨江集团深耕杭州30 载，公司自2015 年开始销售换挡加速，2024H1 公司销售排名已提升至行业第8 名。近年来公司积极拿地扩张，拿地聚焦于大杭州，将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。我们维持公司24-26 年盈利预测分别为29.1/33.4/36.9 亿元，对应24 年PE 为9X，并且我们看好公司将同时受益格局优化和品质提升以及近两年拿地量质提升而赋予后期的业绩弹性，维持“买入”评级。


风险提示：地产调控政策超预期收紧，去化率不及预期，融资收紧、成本上升。

□.袁.豪./.邓.力    .上.海.申.银.万.国.证.券.研.究.所.有.限.公.司