招商蛇口(001979)：开发审慎聚焦 运营服务构筑增长点

开发审慎聚焦，运营及服务构筑增长点


8 月30 日招商蛇口发布中报，2024H1 实现营收512.7 亿元（yoy-0.3%），归母净利14.2 亿元（yoy-34.2%），符合公司业绩快报预期。因中期公司毛利率有所下滑，我们调整2024-2026 年EPS 预测至0.66/0.71/0.79 元（前值为0.84/0.95/1.05 元），可比公司2024 年Wind 一致预期PE 均值为13.5倍，考虑公司融资优势显著，储备兼具质与量，未来可期，给予公司2024年17 倍PE，目标价11.22 元（前值：12.18 元），维持“买入”评级。


结算毛利率下降，资产运营以及城市服务有望形成利润增长点报告期公司开发业务结算收入同比小幅下降4.2%，但公司归母净利同比降幅更为显著，原因在于：1）结算毛利率下滑，同比下降5.6pct 至12.2%；2）基数效应下投资收益下降，去年蛇口产园REITs 扩募，实现投资收益约8.06 亿，本期没有类似收益。值得关注的是，公司资产运营业务质量双升，期内管理范围内全口径资产运营收入36 亿元，同比+15%，EBITDA 实现19.0 亿，同比+14%，开业三年以上项目EBITDA 回报率达6.34%，同比+0.2pct。城市管理业务以物管为主，还包括会展、邮轮及代建业务，板块收入同比+16.9%，这些聚焦存量/轻资产的业务有望逐步形成利润增长点。


受市场景气度影响销售下滑，投资收缩重质轻量因市场景气度仍在筑底，叠加去年高基数，公司2024H1 销售有所下滑。期内实现销售面积439 万方，同比-35.9%，销售额1010 亿，同比-39.3%。


但销售权益同比+9pct 至65%，即权益销售额同比-30%。营销能力提升，期内新推盘首开当日去化率同比+17pct。拿地力度有所收缩，全口径拿地额146 亿，拿地强度同比-6pct 至15%，权益拿地额比例约68.4%。销售和投拓都体现公司的聚焦战略。核心10 城的销售业绩贡献占比达66%，同比提升2pct。期内所拿的7 宗地均位于一二线核心城市，其中上海地块的权益拿地额52.5 亿，占期内权益拿地额比例达53%，新增货值质量进一步提升。


融资优势显著，开拓租赁住房REITs 通道强化存量盘活能力截至报告期末公司维持“绿档”，债务结构持续优化，期末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比16.7%，较2023 年末降低3.34pct。新增融资成本仅3.05%，综合资金成本较年初降低22bp 达3.25%。此外，公司持续开拓REITs 通道助力公司盘活存量。2021 年基础设施REITs 打响第一枪，公司的蛇口产园REIT 即为首批发行项目之一，去年完成产业园REITs的首次扩募，30 日，公司公告将启动租赁住房REITs 的申报，底层资产包括太子湾、林下项目。我们持续看好公司在行业变局中抓住资源整合机遇的能力，维持“买入”。


风险提示：行业销售下行风险，房企信用风险。

□.陈.慎./.刘.璐./.林.正.衡./.陈.颖    .华.泰.证.券.股.份.有.限.公.司