招商蛇口(001979)：销售排名维持前五 投资继续聚焦核心城市

事件：2024 年10 月30 日，公司发布2024 年三季度报告。


毛利率下滑致业绩短期承压。2024 年前三季度公司实现营业收入780.1亿元，同比增长2.9%；归母净利润26.01 亿元，同比下降31.0%；扣非归母净利润16.8 亿元，同比下降43.3%。前三季度公司营收增长但业绩下滑主要因为受行业下行及结转结构影响，开发业务毛利率下滑，前三季度公司整体毛利率同比下降8.3pct 至10%。前三季度公司投资收益同比增长及少数股东损益占比有所下降，一定程度缩窄了公司期内归母净利润的降幅，前三季度公司投资收益37.0 亿元，同比增长131.7%，少数股东损益8.2 亿元，同比减少53.4%，占净利润比重从31.8%降低至23.9%。


销售额排名维持前五，拿地聚焦核心城市。销售端，根据克而瑞数据，公司2024 年前三季度公司实现全口径销售额1451.4 亿元，同比下降36%，降幅略低于克而瑞百强房企整体38.6%的降幅。公司销售金额排名维持在第5 位。拿地端，公司2024 年前三季度共获取14 宗土地，总地价288.8亿元，权益地价208.7 亿元，计容建面140 万方；金额口径权益比72.3%，同比减少7.9pct；金额口径拿地强度19.9%，同比减少10.6pct。投资区域聚焦一二线，期内获取项目主要布局上海、广州、成都、合肥、南京、杭州、西安等城市。


财务指标健康。截至2024 年三季度末，公司总资产9188 亿元，同比减少4.6%；其中货币资金858 亿元，同比减少3.3%；总负债6305 亿元，同比减少5.5%；其中测算口径有息负债2250 亿元，同比增加7.0%。根据Wind 测算，公司期末剔除预收账款的资产负债率为60.4%、净负债率为48.3%、现金短债比为2.07 倍。公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，整体财务表现优异。


投资建议：维持“买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地市场，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司在竞争格局改善中受益。我们预测公司2024/2025/2026 年营收分别为1772/1733/1647 亿元，归母净利润分别为59/59/59 亿元，对应摊薄EPS 为0.65/0.65/0.65 元/股。当前股价对应2024 年PE17.8 倍，维持“买入”评级。


风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。

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