保利发展(600048)：三季度业绩承压 投资强度提升

核心要点：


　　毛利率下降、少数股东损益占比上升导致三季度业绩承压2024Q1-3 公司实现营收1827.74 亿元（同比-5.08%），归母净利润78.12 亿元（同比-41.23%），业绩降幅较2024H1 扩大。单季度看，2024Q3 营收为435.25 亿元（同比-21.62%），归母净利润为3.93 亿元（同比-63.31%）。


　　2024Q1-3 公司综合毛利率、期间费用率、归母净利率分别为15.9%（同比-3.5pct）、5.8%（基本持平）、4.27%（同比-2.6pct）。结算收入和项目毛利率下降是拖累三季度业绩的主要原因，并且24Q3 少数股东损益占比上升至75%（23Q3 为42%），导致Q3 归母净利润大幅下降。


　　销售规模位居行业首位，投资强度明显提升


　　从销售端看，2024Q1-3 公司实现签约金额2416.86 亿元（同比-27.89%），签约面积1349.62 万平（同比-29.66%），销售均价1.79 万元/平米（同比+2.5%）。根据中指研究院数据，公司1-9 月全口径销售金额排名行业第一，在TOP100 房企中市占率达8.2%（同比+1.3pct）。


　　从投资端看，1-9 月新增计容建面223 万平，拿地金额415 亿元，对应拿地楼面均价为1.86 万元/平米（2024H1 为1.09 万元/平米），拿地金额、拿地面积强度分别为17.2%、16.5%，环比2024H1 分别提升10pct、4pct，38个核心城市拓展金额占比达到99%。截至9 月末，公司在建面积8713 万平，待开发面积5286 万平，土储较为充裕。


　　2024Q1-3 公司新开工面积为856 万平（同比-20%），同比较24H1 转负，全年新开工计划完成率为48%（较Q2 末提升10pct）；竣工面积为2026 万平（同比-26.6%），同比降幅较24H1 扩大，全年竣工计划完成率为60%（较Q2 末提升19pct）。我们预计四季度竣工和结算节奏将加快，前期销售均价上涨将逐步体现在结算端。


　　可转债融资稳步推进，进一步增强公司资本实力公司于8 月19 日发布了可转债发行预案，发行对象为包括保利集团在内的不超过35 名特定对象，计划发行规模为95 亿元，期限6 年，其中保利集团现金认购不超过10 亿元，为进一步优化债务结构打下基础。募集资金将用于北京、上海、广州、成都等15 个项目及补充流动资金10 亿元。10 月8 日，公司可转债发行申请获上交所受理。


　　投资建议


　　政策持续放松将支持行业基本面逐步企稳，公司在融资渠道、拿地能力及土储布局方面具备显著优势，未来将受益于行业供给侧出清后的市占率提升，并且公司目前估值处于较低水平，中长期具备修复空间。我们预计公司2024-2026 年归母净利润分别为118/133/151 亿元，EPS 分别为0.98/1.11/1.26 元，当前股价对应PE 分别为11x/9.8x/8.7x，维持公司“买入”评级。


　　风险提示


　　去库存政策落地不及预期导致行业信心和需求复苏不及预期；房价继续大幅下跌，导致公司资产减值损失大幅增加；公司进一步加大促销力度导致毛利率继续承压。

□.张.智.珑    .湘.财.证.券.股.份.有.限.公.司