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| 大悦城(000031)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
三、主营业务分析
1.概述
是否与报告期内公司从事的主要业务披露相同
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容2.主要财务数据同比变动情况公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。4.营业收入构成
（1）营业收入构成
一级土地开发 12,440,425,772.11 77.35% 10,489,223,483.36 73.30% 18.60%
投资物业及相关服务 2,603,444,354.84 16.19% 2,700,611,397.34 18.87% -3.60%酒店经营 467,514,327.07 2.91% 536,324,990.69 3.75% -12.83%管理输出 86,011,636.96 0.54% 108,772,455.41 0.76% -20.93%物业及其他 442,937,709.88 2.75% 424,313,427.34 2.96% 4.39%其他业务 41,938,538.34 0.26% 51,386,218.10 0.36% -18.39%分产品商品房销售及一级土地开发 12,440,425,772.11 77.35% 10,489,223,483.36 73.30% 18.60%投资物业及相关服务 2,603,444,354.84 16.19% 2,700,611,397.34 18.87% -3.60%酒店经营 467,514,327.07 2.91% 536,324,990.69 3.75% -12.83%管理输出 86,011,636.96 0.54% 108,772,455.41 0.76% -20.93%物业及其他 442,937,709.88 2.75% 424,313,427.35 2.96% 4.39%其他业务 41,938,538.34 0.26% 51,386,218.10 0.36% -18.39%分地区（注）华南大区 2,473,179,275.72 15.38% 1,966,792,723.25 13.74% 25.75%北方大区 2,322,227,736.12 14.44% 2,239,096,748.26 15.65% 3.71%华东大区 3,734,138,964.18 23.22% 5,487,745,654.03 38.35% -31.95%西南大区 1,713,712,848.97 10.66% 2,311,215,950.46 16.16% -25.85%南京区域 4,670,374,186.80 29.04% 752,102,534.28 5.26% 520.98%西北区域 48,364,782.15 0.30% 976,579,914.26 6.82% -95.05%海南区域 1,058,056,737.94 6.58% 517,060,946.72 3.60% 104.63%香港 62,217,807.32 0.38% 60,037,500.98 0.42% 3.63%注：本报告期将沈阳并入北京大区，统称北方大区、华中区域并入其他大区，其中华中区域中长沙地区并入华南大区，华中区域中武汉地区并入西南区域，统称西南大区、浙江区域整体并入上海大区，统称华东大区。上年同期数据按照上述口径列示，下同。
（3）公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1期按报告期末口径调整后的主营业务数据
四、非主营业务分析
长期股权投资收益。 是
资产减值 -266,784,581.14 -33.36% 主要是存货减值损失。 否营业外收入 83,183,851.71 10.40% 主要是本期取得财政奖励等政府补助及违约金收入。 否营业外支出 13,292,742.19 1.66% 主要是本期非流动资产毁损报废损失。 否
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
款，预付账款较年初增加。存货 86,827,121,830.03 45.03% 91,941,475,109.75 46.42% 减少1.39个百分点投资性房地产 31,881,884,270.16 16.53% 31,487,783,202.25 15.90% 增加0.63个百分点长期股权投资 13,657,684,030.58 7.08% 12,876,916,384.32 6.50% 增加0.58个百分点其他非流动金融资产 63,092,492.06 0.03% 99,092,492.06 0.05% 减少0.02个百分点 主要是本期收回已到期信托保障金。固定资产 3,095,471,483.12 1.61% 3,301,060,961.74 1.67% 减少0.06个百分点使用权资产 563,162,132.10 0.29% 394,211,768.19 0.20% 增加0.09个百分点 主要是本期部分项目租入商铺进行运营，致使使用权资产增加。短期借款 2,003,907,000.00 1.04% 960,000,000.00 0.48% 增加0.56个百分点 主要是本期取得短期银行贷款。合同负债 30,501,354,971.42 15.82% 31,678,547,978.34 15.99% 减少0.17个百分点租赁负债 506,595,539.36 0.26% 348,830,777.95 0.18% 增加0.08个百分点 主要是本期部分项目租入商铺进行运营，致使租赁负债增加。应交税费 2,404,317,936.90 1.25% 4,108,496,387.93 2.07% 减少0.82个百分点 主要是本期支付土地增值税及企业所得税。本报告期末 上年末比重增重大变动说明占总资 占总资资产支持证券。
2、主要境外资产情况
3、以公允价值计量的资产和负债
其他变动的内容：少数股东退出选择权到期未行权导致一年内到期的非流动负债减少。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
4、截至报告期末的资产权利受限情况
六、投资状况分析
1、总体情况
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
1） 报告期内以套期保值为目的的衍生品投资
套期工具和被套期项目的关键条款基本完全匹配，套期工具和被套期套期保值效果的说明 项目在套期期间将朝相反的方向移动并可抵消相关风险，套期保值效果高度有效。衍生品投资资金来源 自有资金为降低利率变动产生的风险，公司子公司针对约 6.178亿美元的浮息借款签署了相对应的利率互换合约（IRS），公司子公司按照浮动利率报告期衍生品持仓的风险分析及控制措 向合约对手方收取利息，以向债权人支付其应收取的浮动利息，同时施说明（包括但不限于市场风险、流动 按照固定利率向合约对手方支付利息。通过锁定远期利率，减少利率性风险、信用风险、操作风险、法律风 变动风险。为降低汇率变动产生的风险，公司子公司针对约 0.2亿美险等） 元的外币借款签署了远期合约（DF），公司子公司按照远期合约，在未来约定日期卖出人民币，买入美元。通过锁定远期汇率，减少汇率变动风险。IRS在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。公允价值的计算采用折现现金流法，即未来现金流量根据远期利率（来自报告期已投资衍生品报告期内市场价格或产品 末的可观察收益曲线）及反映多个对手方的信贷风险的比率折现的合公允价值变动的情况，对衍生品公允价 约利率估计。DF在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。值的分析应披露具体使用的方法及相关 公允价值的计算使用成本比较法，即考虑到即期汇率、外汇远期点数假设与参数的设定 的变化，相同结构的远期在报告期末时点的市场参考价格（由各交易对手提供）和交易价格之间的交割差值。以上金额，包括期初金额，都以2024年6月28日的汇率折算。涉诉情况（如适用） 不适用注 1：上述利率互换及汇率远期投资金额为名义本金，原币种为港币或美元，表格中以2024年6月28日人民币外汇中间价折算为人民币；注 2：此处公司报告期末净资产指公司合并资产负债表列报的所有者权益。2） 报告期内以投机为目的的衍生品投资公司报告期不存在以投机为目的的衍生品投资。
5、募集资金使用情况
（1）募集资金总体使用情况
1、非公开发行股份募集资金：经中国证监会《关于核准中粮地产（集团）股份有限公司向 VibrantOakLimited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]2154号）核准，公司采用非公开方式发行人民币普通股 360,443,001.00股，发行价格为人民币6.73元/股，募集资金总额人民币 2,425,781,396.73
元。截止2024年6月30日，募集资金账户余额为 0.00元。
2、2020年公开发行公司债券“20大悦 01”：2020年 8月公司公开发行公司债券，实际募集资金金额 200,000.00万元，已于2020年度全部用于兑付到期的公司债券“15中粮 01”。截止2024年6月30日，募集资金账户余额为
0.00元。
3、2022年公开发行公司债券“22大悦 01”：2022年 10月公开发行公司债券，实际募集资金金额 150,000.00万元，已根据募集说明书用途使用。截止2024年6月30日，募集资金账户余额为 0.00元。
4、2022年公开发行公司债券“22大悦 02”：2022年 12月公开发行公司债券，实际募集资金金额 150,000.00万元，已根据募集说明书用途使用。截止2024年6月30日，募集资金账户余额为 0.00元。
5、2023年公开发行公司债券“23大悦 01”：2023年 1月公开发行公司债券，实际募集资金金额 200,000.00万元，本报告期已根据募集说明书用途使用 188,198.41万元。截止2024年6月30日，募集资金账户余额为11,801.59万元。
（2）募集资金承诺项目情况
(3)＝
(2)/(1) 期 化
承诺投资项目
合计 -- 240,095.80 242,655.40 9,600.08 245,324.20 -- -- -6,665.28 -- -- 中粮•置地广场项目股权出售已于2023年 11月完成。杭州大悦城
未达到计划进度或预计收益的情况和原
2020年开始受到市场大环境的影响，租金收入与出租率开始呈现下因（分具体项目）（含“是否达到预计效滑态势，导致未达预计效益。为应对市场变化，项目积极调整招商策益”选择“不适用”的原因）略、优化品牌。深圳宝安大悦城项目尚在建设中，尚未到项目预定可使用状态日期；重庆渝北大悦城项目、青岛即墨大悦春风里项目、成都天府大悦城项目开业后运营未满 5年。项目可行性发生重大变化的情况说明 不适用超募资金的金额、用途及使用进展情况 不适用募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用 2020年1月19日，公司第九届董事会第四十二次会议、第九届监事会第十七次会议审议通过了《关于使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金的议案》，独立董事发表了明确的同意意见，信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具了 XYZH/2020BJA140001号信证券股份有限公司关于公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金之独立财务顾问核查意见》、独立财务顾问中国国际金融股份有限公司发表了《中国国际金融股份有限公司关于公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金之独立财务顾问核查意见》，公司对预先投入募投项目资金 90,597.00万元进行了置换。用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 不适用。募集资金使用及披露中存在的问题或其《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1号——主板上市公司规他情况 范运作》的规定，及时、真实、准确、完整的披露募集资金使用及存放情况，如实地履行了披露义务，募集资金使用与披露均不存在违规情形。
（3）募集资金变更项目情况
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
八、主要控股参股公司分析
报告期内公司因非同一控制下企业合并增加子公司 0户，因其他原因合并范围变动净减少 3户，详见财务报告附注“六、合并范围的变化”相关内容。
主要控股参股公司情况说明：ColourBridge HoldingLtd.下属上海瑞虹项目，本期结算规模同比减少，净利润贡献同比减少。
九、公司控制的结构化主体情况
公司控制的结构化主体有 2个，如下：
1、中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划，于2021年7月13日正式成立。其中,优先级资产支持证券发行规模 18.00亿元,次级资产支持证券发行规模 0.01亿元，本公司下属子公司大悦城商业管理（天津）有限公司购买全部次级资产支持证券。
按照专项计划条款规定，本公司对专项计划账户内可供分配的资金金额未达到当期必备金额的差额部分承担补足支付义务。本公司及下属子公司承担了全部剩余风险并享有全部剩余收益，本公司对上述资产支持计划具有实质控制权，将其纳入合并财务报表范围。
截至2024年6月30日，本公司下属子公司沈阳大悦城发展有限公司已取得全部优先级资产支持证券。
截至本报告披露日，专项计划已终止并完成清算，资产支持证券已摘牌。
2、光信·光华·沈阳大悦城财产权信托为本公司由于开展资产证券化业务由第三方信托公司设立的特定目的信托，鉴于本公司拥有对财产权信托的权力，通过参与财产权信托的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，本公司具有对财产权信托的控制权，将其纳入合并财务报表范围。
十一、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。
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