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| 新大正(002968)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
三、主营业务分析
（一）报告期内主要经营情况
2024年上半年，在宏观经济、上游房地产等外部因素影响下，市场增量供应减少，物业管理行业规模增速显著放缓，存量市场竞争加剧，行业整体回归微利经营模式。报告期内，公司正式启动组织数字化转型战略，强化管理工作提质增效，着力推动从规模化发展到高品质发展的转型升级。
1、开展组织数字化转型，重构组织运行机能
基于公司当前组织快速发展的需要及未来前瞻的考虑，公司计划自2024年起通过三年时间来推动组织的整体数字化转型，来解决组织的管理和发展问题。根据数字化转型战略的规划，公司在上半年与飞书合作上线“易呼码”系统，平稳有序的完成了大部分功能/应用的系统迁移，并进行了必要的系统集成和优化工作，目前已能满足基础功能 100%日常使用，初步打通了现有的信息化系统，构建了统一的数字化平台。期间公司开展140余场专项培训，并举办数字化先行官等推广活动，帮助员工快速熟练掌握“易呼码”使用的基础功能，目前公司全员已切换使用新系统，4万余名项目一线及职能部门员工激活使用“易呼码”，激活率超过90%，全面实现办公协同数字化。
2、提质增效稳健经营，推动高质量发展
在高质量发展指引下，公司从夯实根基，回经营本质的角度出发，重视管理基础的完善和优化，持续在标准化建设领域精耕细作、开拓创新，在管物业服务中心均实现了企业标准的落地，服务标准化在全国项目可复制、可践行，实现品质提升。报告期内，公司持续强化标杆打造和项目标准化运营，103个Ⅰ级项目已全部启动标准化落地工作，学校和办公项目试点效果显著，2020年至今培育创建标杆项目近 20个，其中包括中国地质大学未来城校区（报告期内荣获“2024中国标杆物业服务项目-中国地质大学未来城小区”奖项）、深创投广场（报告期内荣获“2023年度公共服务项目”奖项）等全国重点项目。同时，公司通过体系化推进客户调研，对重点项目加强现场硬件及服务形象提升，对续约项目加强品质提升，落地专项品质提升计划，实现了品质检查全覆盖。
（二）主要经营指标分析
项目数量2024年1-6月 2023年1-6月 同比变动
项目数量（个） 占比 项目数量（个） 占比备注:本表项目数量指项目管理部，项目管理部下设项目服务中心为最小服务单位。
2020年以来，公司根据国家区域发展战略和行业发展进程，结合前期自身规模发展诉求，深耕区域重点城市，推动实施全国化战略。截至报告期末，公司项目管理部数量 572个，同比增长8.75%；重庆以外区域的项目管理部数量375个，同比增长13.64%。
2、主营业务收入分析
主营业务收入2024年1-6月 2023年1-6月 同比变动
主营业务收入作为独立的第三方物业企业，公司积极参与市场竞争，主要通过公开招投标获得业务增长。报告期公司实现主营业务收入17.23亿元，同比增长16.82%。
（1）分区域分析
司区域规模保持较快增速，重庆以外区域实现收入 11.43亿元，同比增长19.91%。从收入占比看， 重庆以外区域收入占比有所提升，达到 66.36%，较上年同期提升 1.71个百分点。目前，公司基本完成全国化战略布局，重点中心城市公司经过一段时间发展已经具备独立自主发展的能力，为公司在重庆以外区域的持续发展构建了坚实基础。下一步，公司将对城市合伙人计划做优化升级，进一步推动新大正全国化战略的实施，深化全国主要城市业务的布局和发展。
（2）分业态分析
①办公物业实现营业收入7.23亿元，同比增长23.93%，收入占比41.98%。报告期内，公司持续优化系统开发能力，系统客户营销开发拓展取得较好效果。新开发中国农业发展银行重庆市分行片区、国家电投五凌电力本部后勤、中国再保险大厦、长沙国金中心写字楼、咪咕新空等标志性项目，涵盖金融、机关、园区、机构、写字楼等多种类型。其中金融业态中新开发的银行类项目达 17个，预计年合同金额近4,000万。
②公共物业实现营业收入4.32亿元，同比增长14.09%，收入占比约 25.10%。公司自2020年进入军队类业态，经过近四年的完整项目周期，因该业态运营场景及军队监管模式下业态整体盈利情况远低于预期水平，该业务不具有短期持续开拓的实际可能。因此，报告期内经公司审慎研判后决定调整细分市场拓展方向，已逐步减少军队类业态项目，以符合公司现阶段提升盈利能力的经营需求，优化资源配置，聚焦于更具盈利前景的业务领域。报告期内，公司加大推动医养、交通等业态孵化发展，2023年和翔二期项目收购对市政项目辐射作用明显，园区、场馆业态稳定发展。新开发贵州高速服务区、重庆市公共卫生医疗救治中心、江西省美术馆等标志性项目，涵盖园区、交通、医养、场馆、市政等多种类型。
③学校物业实现营业收入2.31亿元，同比增长10.71%，收入占比13.40%。公司深耕学校业态二十余年，目前为全国超过 80所高校、特色院校及中小学校提供后勤一体化服务，报告期内荣获“2024中国学校物业服务企业 TOP10”“2024中国标杆物业服务项目-中国地质大学未来城小区”等学校细分业态奖项，新开发重庆文理学院、重庆市两江人民小学、安徽公安职业学院黄麓校区及蜀山校区等多个学校项目。
④商住物业实现营业收入 1.73亿元，同比增长6.59%，收入占比 10.06%。报告期内，公司新开发重庆凯德九章、重庆康德天子湖小区、海南海旅免税城、江苏花悦荟生活广场等多个商住项目，随着城市公司逐渐成熟，在外地区域市场竞争力得到加强。
⑤航空物业实现营业收入 1.63亿元，同比增长15.57%，收入占比 9.46%。上半年，国内航空市场迅速回暖，国际市场延续快速恢复态势，作为公司的战略业态，公司对航空市场中长期前景抱有信心。
报告期内，新开发重庆航空机上勤务服务外包项目、南通机场集团物业外包服务采购项目、重庆江北国际机场T3A航站楼到达区域、GTC物业管理服务外包项目等多个航空项目。
（3）分产品分析
①基础物业实现收入 15.44亿元，同比增长16.18%。公司全国化经营推动基础物业规模持续扩张，②创新服务实现收入 0.52亿元，同比下降17.71%。受宏观经济环境影响，部分客户专注于更基本或更紧急的服务，增值服务需求减少，公司的创新服务推广受到一定限制。公司将深入了解客户需求和预算，定制增值服务方案，开发优化新产品，调整激励机制并与项目合伙人机制融合，推动创新业务的落地和能力建设。
③城市服务实现收入 1.27亿元，同比增长53.11%。在内生发展基础上，公司积极寻求以合资合作和收并购的方式拓展市政环卫市场，2023年下半年收购的香格里拉市和翔环保科技有限公司及瑞丽市缤南环境管理有限公司较好实现预期并表收入。
3、主营业务利润分析
项目2024年1-6月
主营业务收入
前期，公司市场拓展取得较好成绩，经营规模快速增长，为未来的持续发展奠定了坚实的基础，但规模化发展也带来了利润率的阶段性下降。随着市场环境的变化和行业发展的深入，公司对经营理念进行适当调整，从规模发展转向高质量发展的新阶段。
报告期内，公司采取系列举措经营提质增效，遏制利润率下降，取得一定成效。2024年上半年整体毛利率降幅较2023年度收窄至0.12个百分点，其中新进项目通过优化投标准入机制与营销激励机制，毛利率较2023年度提升1.77个百分点。成熟项目方面，受到行业竞争加剧及部分地区推行最低价招标政策影响，使得部分存量项目续约价格下降、撤场增加，同时社保薪资与社平工资带来的人工成本刚性增加，都对公司成熟项目的利润水平产生一定影响，较2023年度毛利率下降0.25个百分点。分区域来看，报告期内毛利率依然呈现出项目密度较高的重庆区域盈利水平高于重庆以外区域的特点。
4、主要财务数据同比变动情况
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
5、营业收入构成
四川 135,531,710.12 7.86% 158,868,586.14 10.77% -14.69%
广东 122,358,216.81 7.09% 84,762,613.52 5.75% 44.35%云南 112,114,811.41 6.50% 68,960,024.36 4.67% 62.58%北京 101,560,436.24 5.89% 100,339,309.88 6.80% 1.22%江苏 89,269,720.66 5.17% 74,041,686.24 5.02% 20.57%贵州 85,597,201.61 4.96% 81,770,548.33 5.54% 4.68%湖北 63,086,587.28 3.66% 51,018,233.87 3.46% 23.65%湖南 55,460,538.50 3.21% 38,892,222.83 2.64% 42.60%河南 48,119,613.49 2.79% 47,998,536.12 3.25% 0.25%其他地区 332,286,819.42 19.26% 247,132,440.01 16.75% 34.46%
6、占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况
四、非主营业务分析
□适用 不适用
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
张，在管项目增加带来应收款增加所致
2、主要境外资产情况
□适用 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
4、截至报告期末的资产权利受限情况
六、投资状况分析
1、总体情况
报告期内，公司新设立子公司认缴出资410万元暂未实缴、支付2023年度收购及新设立公司投资金额2,393.84889万元，具体如下：
（1）2023年收购香格里拉和翔环保科技有限公司 100%股权，出资 2,775.5954万元，2023年已支付 1,942.91678万元，本报告期内支付剩余832.67862万元。
（2）2023年收购瑞丽市缤南环境管理有限公司100%股权，出资4,453.9009万元,2023年已支付3,117.73063万元，本报告期内支付剩余1,336.17027万元。
（3）2023年新设立雅安雨城大正城市服务有限责任公司，出资450万元，本报告期内支付225万元； （4）报告期内，新设立瑞丽市和翔环境卫生管理有限责任公司，出资10万元暂未支付； （5）报告期内，新设立新大正（东莞）物业管理有限公司，出资100万元暂未支付； （6）报告期内，新设立易简悦心（河南）物业管理有限公司，出资100万元暂未支付； （7）报告期内，新设立易简同心（河南）物业管理有限公司，出资100万元暂未支付； （8）报告期内，新设立和翔餐厨废弃物综合利用（香格里拉）有限公司，出资100万元暂未支付。
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
（1） 募集资金总体使用情况
经中国证券监督管理委员会（证监许可〔2019〕1994号）文核准，并经深圳证券交易所同意，本公司由主承销商长江证券承销保荐有限公司采用网上按市值申购向公众投资者直接定价发行的方式，向社会公众公开发行人民币普通股（A股）股票 17,910,667股，发行价为每股人民币26.76元，共计募集资金 47,928.94万元，扣除承销和保荐费用3,070.78万元（不含增值税）后的募集资金为 44,858.16万元，已由主承销商长江证券承销保荐有限公司公司于2019年11月26日汇入本公司募集资金监管账户。另减除上网发行费、招股说明书印刷费、申报会计师费、律师费、评估费等与发行权益性证券直接相关的新增外部费用1,296.53万元及已预付承销及保荐费94.33万元后，公司本次募集资金净额为43,467.30万元。报告期，公司使用募集资金4,645.00万元，累计使用募集资金38,533.18万元（含变更用途的募集资金16,929.50万元及部分利息），其余尚未使用的募集资金余额及利息收入7,254.38万元存放与募集资金专用账户。
（2） 募集资金承诺项目情况
(1) 本报告期
投入金额 截至期末累
计投入金额
(2) 截至期末
投资进度
(3)＝
(2)/(1) 项目达到预定可
使用状态日期 本报告期
实现的效
益 是否达
到预计
效益 项目可
行性是
否发生
重大变
化
承诺投资项目
企业信息化建设项目 否 9,271.04 9,271.04 612.13 6,510.05 70.22%2024年 12月31日 不 否物业业务拓展项目 否 5,940 5,940 - 5,940 100.00%2024年01月01日 676.69 是 否人力资源及企业文化建设项目 否 3,643.29 3,643.29 179.92 2,725.01 74.80%2024年12月31日 不 否市政环卫业务拓展项目 是 10,364 3,134.5 1,684.10 3,319.07 105.89%2024年12月31日 223.52 是 否收购香格里拉市和翔环保科技有限公司及瑞超募资金投向无合计 -- 43,467.3 43,467.3 4,645.00 38,533.18 -- -- 1,847.72 -- --分项目说明未达到计划进度、预计收益的情况和原因（含“是否达到预计效益”选择“不适用”的原因） 停车场改造及投资建设项目：2020年 10月，公司变更了“停车场改造及投资”项目部分募集资金用于收购四川民兴物业，保留了停车场改造及投资的第一项“在管停车场改造升级”，主要针对公司现有在管停车场进行改造升级。因改造升级过程中涉及与产权方/所有方做改造升级方案的沟通及拟定，该项资金使用进度缓慢。目前公司正在研究和发力城市运营服务业务，在城市综合一体化运营业务中，公共停车场的建设、运营作为城市公共资源的组成部分，将在公司作为主要实施单位的城市运营管理业务中择机统筹实施。项目可行性发生重大变化的情况说明 不适用超募资金的金额、用途及使用进展情况 不适用募集资金投资项目实施地点变更情况 适用以前年度发生2021年2月22日，公司第二届董事会第五次会议、第二届监事会第五次会议审议通过《关于设立全资子公司并变更部分募投项目实施主体、实施地点的议案》，同意在深圳设立全资子公司新增为企业信息化建设项目的实施主体。2021年3月16日，新设立全资子公司深圳慧链云科技有限公司完成工商登记，公司企业信息化建设项目实施主体变更为新大正公司和深圳慧链云科技有限公司、实施地点变更为重庆和深圳。 2022年10月26日，公司第二届董事会第十五次会议、第二届监事会第十五次会议审议通过《关于变更部分募投项目实施主体暨向全资子公司增资的议案》，同意将市政环卫业务拓展项目实施主体变更为公司全资子公司四川和翔环保科技有限公司，以其所在地为募投项目的实施地点，并以“市政环卫业务拓展”项目募集资金 10,364.00万元对其增资。公司市政环卫业务拓展项目实施主体变更为四川和翔环保科技有限公司，实施地点变更为四川和翔环保科技有限公司所在地。募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用募集资金投资项目先期投入及置换情况 适用2019年12月24日，公司第一届董事会第十八次会议审议通过《关于使用募集资金置换预先投入募投项目及已支付发行费用的自筹资金的议案》，同意以募集资金置换预先投入募集资金投资项目和支付发行费用的自筹资金 3,870.85万元。上述资金已于2020年1月7日完成置换。用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 不适用项目实施出现募集资金结余的金额及原因 不适用尚未使用的募集资金用途及去向 截至2024年6月30日，公司尚未使用的募集资金7,254.38万元存放于募集资金专户中。募集资金使用及披露中存在问题或其他情况 无[注1]该项目前期主要系零星系统的改造，未产生经济效益
（3） 募集资金变更项目情况
(3)=(2)/
(1) 项目达
到预定
可使用
状态日
期 本报告
期实现
的效益 是否达
到预计
效益 变更后的项
目可行性是
否发生重大
变化
收购四川民兴物业管理有限公司100%股权 停车场改造及投资建设项目 9,700.00 - 9,700.00 100.00% 不适用 303.95 是 否
收购香格里拉市和翔环保科技有限公司及瑞丽市滨南环境管理有限公司100%股权 市政环卫业务拓展项目 7,229.50 2,168.85 7,229.50 100.00% 不适用 643.56 是 否合计 -- 16,929.50 2,168.85 16,929.50 -- -- 947.51 -- --变更原因、决策程序及信息披露情况说明(分具体项目) 1. 收购四川民兴物业管理有限公司100%股权项目公司综合考虑外部市场环境，结合现阶段发展需求，秉持合理配置公司资源，提高募集资金使用效率的原则，以及为了增强公司整体经济效益，维护全体股东利益，变更原募投项目“停车场改造及投资建设”募集资金用途，从中调出募集资金9,700万元，用于收购四川民兴物业管理有限公司100%股权。公司2020年10月13日召开的第二届董事会第三次会议、2020年10月29日召开的第三次临时股东大会审议通过了《关于变更部分募集资金用途用于收购四川民兴物业管理有限公司100%股权的议案》，并于同日进行公告。2. 收购香市和翔及瑞丽缤南100%股权项目公司根据现阶段市政环卫业务经营发展的需求，为进一步提高募集资金使用效率，确保募集资金有效使用，变更原募投项目“市政环卫业务拓展项目”募集资金用途，项目实施主体暨公司全资子公司四川和翔环保科技有限公司从原募投项目“市政环卫业务拓展”中调出募集资金 7,229.50万元，用于收购香市和翔及瑞丽缤南100%股权。公司于2023年6月11日召开的第三届董事会第二次会议、2023年6月20日召开的2023年第一次临时股东大会审议通过了《关于变更部分募集资金用途用于收购股权的议案》，并于同日进行公告。未达到计划进度或预计收益的情况和原因(分具体项目) 不适用变更后的项目可行性发生重大变化的情况说明 不适用
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
八、主要控股参股公司分析
四川和翔 子公司 公共设施
管理服务 22,377.14 36,643.90 15,831.15 10,413.17 913.80 867.08
新大正深圳 子公司 物业服务 500.00 3,291.53 1,063.21 5,512.46 901.62 856.52新大正北京 子公司 物业服务 500.00 3,787.95 1,137.34 5,644.76 527.23 500.57大世界保洁 子公司 保洁服务 1,000.00 5,181.81 762.02 4,922.81 525.06 445.96民兴物业 子公司 物业服务 1,500.00 13,950.89 4,240.94 8,123.73 358.09 303.95大正保安 子公司 保安服务 1,000.00 2,977.00 929.66 1,682.33 193.18 182.39四川和翔环保科技有限公司 增资扩股 无重大影响瑞丽市和翔环境卫生管理有限责任公司 新设立 无重大影响新大正（东莞）物业管理有限公司 新设立 无重大影响易简悦心（河南）物业管理有限公司 新设立 无重大影响易简同心（河南）物业管理有限公司 新设立 无重大影响和翔餐厨废弃物综合利用（香格里拉）有限公司 新设立 无重大影响武汉新大正海盛物业管理有限公司 清算注销 无重大影响备注：四川和翔具体情况详见第六节重要事项之十四、公司子公司重大事项。
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
为积极响应关于开展上市公司“提质增效强回报专项行动”的倡议，推动企业高质量发展和投资价值提升，保护投资者合法权益，公司将结合自身实际情况制定《2024年度“提质增效强回报”行动方案》，后续将适时披露相关公告。
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