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| 津投城开(600322)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 一、经营情况讨论与分析
（一）宏观政策趋势
全球经济在地缘政治冲突加剧，保护主义、单边主义逐步上升等不利因素的影响下复苏乏力。我国在面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务的情况下，经济总体回升向好，国内生产总值超过126万亿元，增长5.2%，增速居世界主要经济体前列。城镇新增就业1244万人，城镇调查平均失业率为5.2%。居民消费价格上涨0.2%，国际收支基本平衡。金融环境方面，央行坚决贯彻稳健的货币政策，加强逆周期调节，巩固经济回升向好态势。2023年末广义货币(M2)余额292.27万亿元，同比增长9.7%；狭义货币(M1)余额68.05万亿元，同比增长1.3%。央行分别于2023年3月、9月两次全面下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，共释放长期流动性超1万亿元，分别降低1年期和5年期以上的LPR 20和10个基点，持续释放贷款市场报价利率改革效能，实际贷款利率稳中有降。房地产政策方面，中央于2023年初明确房地产行业的国民经济支柱地位，行业政策主题调整为“防风险、促需求、发展新模式”，并于3月的政府工作报告中强调“有效防范化解优质头部房企风险”、“加强住房保障体系建设”、“支持刚性和改善性住房需求”。在7月举行的中央政治局会议上，中央表态支持刚性和改善性住房需求，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。10月的中央金融工作会议及 12 月的中央经济工作会议均强调“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，同时要求加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。此外，各地政策以“一城一策”调整优化为主，如进一步放松限购，多市落实房贷利率下限动态调整、提高公积金贷款额度、出台购房补贴等。
（二）房地产行业全国数据分析 2023年房地产行业仍处于调整周期，行业发展理念从过去的高周转、高杠杆、高
负债的旧“三高”模式，向高质量、新科技、优服务等方向转变。市场整体呈现出的投资、施工、销售等方面的下降趋势，均表明了市场的冷静和供需关系的变化。
1、房地产开发投资额情况 2023年房地产开发企业投资额普遍下降，表明投资环境相对严峻。房地产开发企业的到位资金为127459亿元，比上年下降了13.6%。其中，国内贷款为15595亿元，下降了9.9%；利用外资47亿元，下降了39.1%；自筹资金为41989亿元，下降了19.1%；
定金及预收款为43202亿元，下降了11.9%；个人按揭贷款为21489亿元，下降了9.1%。
2、商品房销售情况
2023年房地产市场的销售规模有所萎缩，待售面积却有所增加。商品房销售面积为111735万平方米，相比上年下降了8.5%。其中，住宅销售面积下降了8.2%。此外，2023年末商品房待售面积为67295万平方米，较上年增长了19.0%。其中，住宅待售面积增长了22.2%。 （2）销售额商品房销售额为116622亿元，下降了6.5%。其中，住宅销售额下降了6.0%。从整体上看，自2017年开始商品房销售额总量保持增长态势，但销售额增长率呈现下行趋势，2022年出现负增长，销售额下行明显，2023年负增长速率放缓。 （三）重点关注区域
1、天津市场销售情况
天津楼市政策紧跟中央，在房地产市场供求关系发生重大变化的基调下，加速优化楼市政策，力促房地产市场平稳运行。其中8月份进入政策密集调整期，从优化限购区域、降低首付比例、完善认房不认贷、提高公积金贷款额度等方面支持刚性和改善性住房需求。西青、静海、武清、宝坻、北辰等区相继发布购房补贴政策。在新政利好叠加、企业推出多重福利的带动下，2023年秋季房交会迎来集中购房高峰，市场信心明显恢复。
2023年天津市商品房销售面积1,000.9万平方米，同比上涨21.8%；实现销售额1,735亿元，受2022年低基数影响，同比增长24.76%，增幅显著；成交均价 17796元/㎡，同比上涨2.2%。
2、苏州市场销售情况
苏州房地产市场在2023年政策频出，不断刺激楼市，放松限购、取消二手房限售、降低首付比例、认房不认贷、上调公积金贷款额度、“卖旧买新契税补贴”、“收旧换新”、“房票政策”等一系列新政出台，为市场注入更多活力，减轻了居民按揭压力，扩大了加杠杆空间，助力了购房需求释放。同时，土地市场取消地价上限、优化集中供地，也加大了房企的拿地积极性。
2023年新房签约面积716.18万平方米，同比下滑36.31%，其中：新房住宅签约面积603.62万平方米，同比下滑36.23%；新房非住宅签约面积112.56万平方米，同比下滑36.75%。
从区域签约来看，相城区签约量拔得头筹，占比23.62%，区域内核心板块的改善楼盘备受市场认可，整体表现出色；吴中区紧随其后，占比22.32%；吴江区位居第三，占比 20.21%，双吴板块整体热度依旧比较高；高新区排名第四，占比 17.00%，狮山板块板块优质的教育、生态资源吸引了一众高端改善客群；工业园区排名第五，相较往年，今年新房供应量显著增加，高端改善方面成绩优异；姑苏区因供应不足，签约量较少。
（四）发展趋势
1、宏观市场层面
2024年中国经济开局良好，主要经济指标超出预期。消费、投资和外需均呈现积极态势。未来我国将面临四大挑战：外部环境变化、房地产市场调整、地方政府债务及信心和预期问题。政府工作报告强调“稳”与“进”的重要性，预计财政政策力度加大，货币政策调整为精准有效，中国经济内生增长动力将持续修复，有望实现全年5%左右的增长目标。
2、行业发展层面
房地产开发企业面临的困难依旧较多，资金链紧张、成本加大等行业共同面临问题较为突出。但在各级主管部门的积极支持下，市场将依然保持稳定。据房协开发专委会调研分析认为，房地产开发企业将进一步加大销售力度，加快资金回流，渠道销售将成为行业销售主流，渠道费过高等问题急需规范。房地产开发企业发展将呈现多元化，品牌房企将得到更多的市场份额，行业的集中度不断提升。
一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能；核心二线城市中预计将有更多城市全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。供给端，企业端资金支持政策有望继续细化落实，企业融资环境有望得到改善；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，各地土拍规则预计将继续放宽；另外，“三大工程”建设相关政策有望加速落地。
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