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| 首开股份(600376)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 三、经营情况的讨论与分析
（一） 国内房地产市场情况
当前，经济持续回升向好面临诸多挑战。虽然房地产政策利好持续释放，但市场信心和预期尚未根本恢复，房地产市场仍在深度调整，上半年全国新建商品房销售额同比下降25%，百强房企销售额同比下降42%。
从政策导向看，宏观政策注重固本培元，长短结合、标本兼治打好政策“组合拳”。房地产“去库存”再次成为政策重心。包括“北上广深”在内的全国城市楼市优化举措相继落地。这为公司促去化、拓融资带来了新的政策契机。
从行业发展看，中央强调“加快构建房地产发展新模式，完善‘市场+保障’的住房供应体系”，建立租购并举的住房制度；建立“人、房、地、钱”要素联动机制，完善房屋全生命周期管理机制；有力有序推进现房销售；进一步推进“三大工程”，重点拓展配售型保障房；下力气建设好房子，“高质量、新科技、好服务”将成为市场竞争制胜的核心要素。这为公司推进产品升级与业务转型、拓展市场空间明确了方向与路径。
从市场情况看，房地产市场维持下行态势的同时，结构性特征更加凸显：高能级城市核心区新房价格相对稳定，高端改善需求表现更好，具备“好位置、好产品”特征的项目更受购房者青睐；一二线核心城市成为投资焦点，土拍方式向“市场化”回归；民营房企面临流动性危机，央国企相对稳定。区域、产品与企业的不断分化为公司精准投资、优化产品、甄选合作提供了有益参考。
1、2024年上半年全国商品房销售
2024年上半年，全国商品房销售面积为 4.8亿平方米，同比下降19.0%。其中，新建住宅销售面积为 4.0亿平方米，同比下降21.9%；办公楼销售面积同比下降4.8%，商业营业用房销售面积同比下降3.5%。全国商品房销售额为 4.7万亿元，同比下降25.0%。其中，新建住宅销售额为4.1万亿元，同比下降26.9%；办公楼销售额同比下降9.0%，商业营业用房销售额同比下降9.7%。
2024年上半年，北京商品房销售面积 509.9万平方米，同比下降2.5%。其中，住宅销售面积355.3万平方米，下降6.2%；办公楼 37.8万平方米，增长14.4%；商业营业用房 28.8万平方米，下降5%。北京商品房销售额为 1642.6亿元，同比下降22.5%，其中，住宅销售额为 1368.8亿元，同比下降28.7%。
2、百城(全国 100个重点城市)住宅价格 2024年 6月，百城新建住宅平均价格为 16421元/平方米，环比上涨 0.15%。从涨跌城市个数看，39个城市环比上涨，35个城市环比下跌，26个城市持平。同比来看，全国 100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨 1.50%。从市场表现来看，受部分城市优质改善项目入市影响，百城新建住宅价格环比上涨。 2024年 6月，北京新建住宅平均价格为 45482元/平方米，环比微降 0.11%；同比上涨 1.64%，涨幅收窄 0.15个百分点；1-6月，北京新建住宅价格累计上涨 1.09%，较去年同期扩大 0.94个百分点。
3、上半年新开工面积和开发投资额 2024年上半年，全国房屋新开工面积为 3.8亿平方米，同比下降23.7%。其中，住宅新开工面积为 2.8亿平方米，同比下降23.6%。全国房地产开发投资额为 5.3万亿元，同比下降10.1%。
其中，住宅开发投资额为 4.0万亿元，同比下降10.4%，占房地产开发投资比重为 75.9%。 2024年上半年，北京房地产开发企业房屋新开工面积 725.4万平方米，同比增长20.1%。其中，住宅新开工面积 459.4万平方米，增长41%；办公楼 19.1万平方米，下降41.6%；商业营业用房 30.6万平方米，增长7.4%；北京房地产开发投资额为 2228.0亿元，同比下降1.7%。其中，住宅开发投资额为 1535.8亿元，同比增长7.7%，占房地产开发投资比重为 68.9%。
4、上半年房企到位资金情况
2024年上半年，房地产开发企业到位资金为 5.4万亿元，同比下降22.6%。国内贷款为 8207亿元，同比下降6.6%；占比为 15.3%，比上年同期提升 2.7个百分点；自筹资金为 1.9万亿元，同比下降9.1%；占比为 35.2%，比上年同期提升 5.3个百分点；定金及预收款为 1.6万亿元，同比下降34.1%；占比为 29.9%，比上年同期下降5.4个百分点；个人按揭贷款为 7749亿元，同比下降37.7%；占比为 14.5%，比上年同期下降3.6个百分点。
2024年上半年，北京房地产开发企业本年到位资金 1878.4亿元，同比下降30.8%。其中，定金及预收款 785亿元，下降47.1%；自筹资金 383.1亿元，增长19.5%；国内贷款 350.3亿元，下
（二） 公司经营业绩回顾
面对内外部异常严峻形势，公司领导班子团结带领全体员工，认真落实上级决策部署，着力统筹发展和安全，克难奋进顶住市场冲击、主动作为深化管理创效，在保障资金安全、实现融资拓展、加快去化盘活、促进控本增效等方面付出超常规努力，坚守住了不发生系统性风险的底线，公司生产经营保持平稳，为全年工作奠定了良好基础。
今年上半年，一系列稳市场的政策举措，一定程度上提振了市场销售热度、缓解了房企资金压力。但当前房地产市场良性循环与健康发展的基础尚不稳固。在严峻复杂的形势下，近期公司结利项目毛利率持续下滑、业绩压力不断增大。
上半年公司总体销售任务计划完成率较低，同比下降明显；商办滞重资产依然去化困难。围绕房地产主业的多元化转型力度和成效不够，尚未形成对冲传统开发业务业绩下滑的有效载体。
持有物业项目毛利率水平与标杆企业相比存在差距。
面对困难，公司攻坚克难加强项目去化和资产的盘活处置。积极应对不利局面，及时研究审议并调整近百个营销方案，加强监测监督、加大去化力度、加快销售回款。公司1-6月份共实现签约面积73.32万平方米；签约金额152.34亿元，行业排名保持稳定。同时，积极推进资产盘活与处置，实施经营性资产清单化管理；朝阳云锦铂郡商街以溢价成交；多个项目处置仍在进行中。
积极调整营销策略，加大经营业绩的考核力度。按照“一项目一策”制定差异化营销策略，下沉指导、坚决去化重点项目，强调主体责任、加强去化督导。主动应对市场情况、综合研判，优化决策流程、抓住时机及时决策、调整营销策略。改进月度绩效考核方法，提高各项目的营销回款积极性；建立健全自销团队与物业经营人员市场化的绩效薪酬体系。
成本费用控制压紧压实。从严从紧控制“两费”（管理费、营销费）支出，上半年销售费用、管理费用支出同比均有所下降。明确建造成本管控要点，加强考核；多个项目实现控本增效。控本增效成果获北京市企业联合会、企业家协会表彰。
资金安全保障有力，融资拓展取得成效。强化资金动态监管、严控支出；积极争取外部支持，多元拓展融资渠道。积极响应“城市房地产融资协调机制”，15个项目纳入“白名单”，累计获得授信额度80.1亿元；落地49.38亿经营性物业贷、城市更新贷等长期限融资品种，首次发行5年期中票15亿元，融资期限结构进一步优化；随着高成本非标融资占比大幅下降，以及各类债券的接续成本大幅下降，报告期末平均融资成本较年初有所下降。
报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率未达标，现金短债比持续达标。（根据监管要求，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款共23.89亿元，增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金104.17亿元，以及股东借款18亿元；在计算净负债率时，增加了长期应付款中股东借款29亿元；在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额。）
1、项目用地面积为包括项目代征用地的总土地面积。
2、总投资额为项目的预计总投资额（含地价）。
3、在建建筑面积、新开工面积、竣工面积，均为报告期内数值。总累计竣工面积为项目历年（包含报告期）累计竣工情况。
4、在建建筑面积-新开工面积=当期复工面积。
5、标*号项目，为公司非并表合作项目。
报告期内房地产销售情况表
序
号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米) 当期已售（含已预售）面积(平方米) 截止目前累计销售面积(万平方米)
1 北京市房山区 熙悦观湖 住宅、商业、
酒店 136,660 5,782 7.41
2 北京市丰台区 熙悦晴翠 住宅 236,803 37,865 11.14
3 北京市丰台区 璞瑅公馆 住宅、商业 166,496 2,774 15.05
4 北京市顺义区 公园十七区 住宅 196,163 2,086 17.95
5 北京市顺义区 金禧璞瑅 住宅 238,285 6,812 13.55
6 北京市顺义区 璞瑅润府 住宅、托幼 126,777 10,693 1.66
7 北京市大兴区 和悦华锦 住宅 250,217 805 21.71
8 北京市丰台区 端礼著 住宅等 138,621 911 9.86
9 北京市丰台区 君礼著 住宅 63,192 1,252 2.58
10 北京市昌平区 梧桐星宸 住宅、教育等 155,133 22,940 2.29
11 北京市昌平区 梧桐山语 住宅 144,839 5,294 3.44
12 北京市海淀区 幸福里 住宅、教育 148,902 2,966 13.08
13 北京市通州区 缇香郡 住宅、商业、
办公 404,760 742 39.50
14 北京市朝阳区 景粼原著 住宅 196,857 2,876 19.32
15 北京市通州区 金悦郡 住宅、教育 224,231 24,347 15.43
16 北京市朝阳区 望京樾 住宅、教育 118,530 9,262 10.53
17 北京市朝阳区 华樾国际领尚 住宅 94,791 3,141 8.76
18 北京市朝阳区 华樾国际 住宅、教育 61,281 3,876 6.09
19 北京市朝阳区 华樾北京 住宅 80,549 688 5.42
20 北京市朝阳区 华樾北京(*) 住宅 90,598 11,527 8.92
21 北京市朝阳区 和光尘樾(*) 住宅、商业、
办公 208,002 482 12.87
22 北京市朝阳区 拾光里(*) 住宅、教育
等 143,454 1,339 13.50
23 北京市朝阳区 青云上府(*) 住宅 124,568 4,003 2.18
24 北京市房山区 金樾和著(*) 住宅、商业、
办公 185,126 15,365 11.52
25 北京市房山区 熙湖悦著(*) 住宅、教育 382,005 8,474 24.26
26 北京市大兴区 熙悦云上(*) 住宅、商业 108,256 2,555 9.00
27 北京市门头沟区 潭御西山(*) 住宅、商业 377,249 1,224 0.12
28 北京市顺义区 首开富力十号国
际(*) 商业、办公 176,714 8,888 5.28
29 北京市顺义区 观承·大家(*) 住宅 321,908 25,327 31.38
序
号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米) 当期已售（含已预售）面积(平方米) 截止目前累计销售面积(万平方米)30 北京市顺义区 公园都会(*) 住宅、商业等 217,012 4,669 16.16
31 北京市大兴区 和悦璞云(*) 住宅 126,653 3,042 4.98
32 北京市顺义区 湖光玖里(*) 住宅、教育 272,958 54,682 22.06
33 北京市通州区 云创天地(*) 住宅、商业、
办公 182,665 932 8.13
34 北京市昌平区 万橡悦府(*) 住宅、商业 470,274 543 43.01
35 北京市昌平区 硅谷ONE(*) 住宅 246,721 3,246 9.23
36 北京市密云区 国祥府(*) 住宅、教育 142,517 3,475 11.85
37 北京市密云区 国祥云著(*) 住宅 145,553 5,383 3.01
38 北京市海淀区 幸福里·润园
(*) 住宅 119,856 1,886 10.31
39 北京市密云区 国祥源境(*) 住宅 236,139 8,677 8.96
40 北京市平谷区 汇景湾(*) 住宅 404,106 2,920 37.35
41 北京市朝阳区 东郡汇(*) 住宅 105,612 1,600 8.09
京内其他 13,647
京内其他非并表
（*） 28,942
京内合计 357,942 526.91
42 廊坊市安次区 国风悦都 住宅 328,692 3,870 31.57
43 沈阳市沈北新区 首开如院 住宅、商业 190,779 2,969 13.63
44 沈阳市沈北新区 首开国风尚城 住宅、商业 402,688 1,608 8.01
45 太原市小店区 太原国风上观 住宅、商业、
教育 1,267,691 9,125 116.73
46 太原市小店区 紫云府 住宅、商业、
办公、教育 570,017 11,754 44.87
47 大连市中山区 大连市中山区
H10地块 商业、办公、酒店 197,953 7,415 2.12
48 苏州市高新区 棠前如院 住宅 215,835 3,323 20.57
49 苏州市姑苏区 璀璨平江如苑 住宅 211,392 16,117 17.59
50 苏州市高新区 首开金茂熙悦 住宅 239,374 6,200 17.68
51 无锡市滨湖区 无锡蠡湖金茂府 住宅 394,316 3,574 34.78
52 扬州市邗江区 扬州中央都会 住宅、商业 302,073 2,297 17.19
53 南京市雨花台区 南岸潮鸣 住宅 38,888 906 1.56
54 南京市浦口区 江悦光年 住宅 66,136 516 4.90
55 南通市海门区 海门紫郡 住宅、商业 934,364 9,113 47.65
56 南通市崇川区 南通市R21013 住宅 92,151 6,579 2.73
57 贵阳市南明区 贵阳首开紫郡 住宅、商业、
办公、酒店 1,070,801 26,809 64.93
58 厦门市同安区 九珑岸 住宅 89,504 2,608 2.79
59 福州市晋安区 香开连天广场 商业、办公 108,150 1,429 7.26
60 福州市仓山区 紫樾花园 住宅、酒店 174,915 1,699 7.47
61 福州市晋安区 香颂花园 住宅 111,749 492 6.62
62 厦门市湖里区 云启东方 住宅、商业 38,516 1,295 0.13
63 福州市仓山区 云洲郡 住宅 322,943 6,633 5.00
序
号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米) 当期已售（含已预售）面积(平方米) 截止目前累计销售面积(万平方米)
64 福州市晋安区 香悦 住宅 32,415 1,675 1.86
65 福州市晋安区 福州端礼著 住宅、商业 46,982 2,379 2.09
66 温州市瓯海区 香开万里 住宅、商业、
办公、酒店 381,090 4,171 30.84
67 温州市瓯海区 首开第五大道 住宅、办公 182,098 10,818 4.82
68 广州市白云区 白云湖 住宅 189,995 4,594 7.02
69 东莞市 熙江玥庭 住宅 65,404 851 0.11
70 佛山市顺德区 平湖如院 住宅 263,963 4,834 3.58
71 海口市秀英区 美墅湾 住宅、商业、
办公 289,400 536 16.45
72 成都市武侯区 成都金茂府 住宅 391,804 4,950 29.24
73 成都市双流区 首开·天府琅樾 住宅 128,362 7,564 9.38
74 成都市成华区 鹭鸣北湖 住宅 167,923 11,720 12.20
75 成都市成华区 中环云樾名邸 住宅等 215,540 27,183 13.49
76 绵阳市游仙区 绵阳仙海龙湾 住宅、商业、
酒店 561,654 395 5.02
77 天津市河西区 天津湾(*) 住宅、商业、
办公、酒店 816,600 1,208 65.02
78 天津市东丽区 誉东苑(*) 住宅 67,055 4,193 4.08
79 苏州市高新区 苏悦湾(*) 住宅 97,916 986 8.79
80 苏州市高新区 科技城金茂府(*) 住宅、商业 467,338 1,053 44.14
81 无锡市滨湖区 太湖如院(*) 住宅 296,845 14,824 19.45
82 苏州市常熟市 云璟花园(*) 住宅 233,958 17,696 7.59
83 苏州市常熟市 常熟智慧科学城
(*) 住宅、商业 677,510 28,382 21.69
84 苏州市姑苏区 桃溪澜园(*) 住宅等 95,788 7,144 6.90
85 常州市武进区 春秋祥云如院
(*) 住宅 90,963 9,421 2.48
86 杭州市萧山区 山澜桂语(*) 住宅 132,399 2,133 8.39
87 台州市温岭市 玖珑和玺琅樾府
(*) 住宅 117,624 10,590 6.60
88 台州市温岭市 玖珑和玺雅珺苑
(*) 住宅等 41,501 2,252 3.39
89 台州市玉环市 金玉上城(*) 住宅 126,880 14,571 9.32
90 厦门市翔安区 首开万科白鹭郡(*) 住宅、商业 145,546 1,188 6.89
91 厦门市翔安区 璟宸府(*) 住宅、商业 190,966 1,242 9.81
92 厦门市海沧区 保利·首开云禧
(*) 住宅等 234,435 6,326 3.86
93 武汉市东西湖区 武汉国风上观
(*) 住宅 156,897 5,204 7.57
94 武汉市洪山区 东湖金茂府(*) 住宅、商业、
办公 505,913 18,388 27.55
95 桂林市叠彩区 桂林国奥城(*) 住宅、商业 375,038 1,277 29.92
96 福州市晋安区 熙悦府(*) 住宅、商业 297,593 2,037 17.58
序
号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米) 当期已售（含已预售）面积(平方米) 截止目前累计销售面积(万平方米)
97 福州市鼓楼区 天悦二期(*) 住宅 165,807 993 14.83
98 广州市开发区 云峰原著(*) 住宅 267,916 1,172 20.59
99 成都市龙泉驿区 景粼玖序(*) 住宅 251,883 538 21.25
100 重庆市江北区 重庆国奥村(*) 住宅、商业 796,697 6,173 69.65
京外其他 2,167京外其他非并表（*） 6,116京外合计 375,279 1,049.21总计 733,221 1,576.12注：
1、可供出售面积为项目预计总可售面积，包括已售面积和未售面积。
2、已售（含已预售）面积为报告期当期销售面积。
3、累计销售面积为项目历年（包含报告期）累计情况。
4、所列项目不包括报告期未开盘项目；其他项目为公司各非重点项目合计。
5、标*号项目，为公司非并表合作项目。
报告期内结利情况表
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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