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| 京投发展(600683)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 三、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
2024年上半年，公司始终坚持用户中心主义，回归用户价值，链接新观念、新产品、新用户，通过TOD模式探索更好的生活方式。作为城市运营服务商，公司顺应时代转型发展，聚焦用户社区营造，通过整合各方资源、深度客研并聚焦民生实事，共同营造新场景、新生活方式。报告期内，公司聚焦主业，强化独立价值塑造，各项工作稳步推进。2024年上半年实现签约销售额26.93亿元，回款额20.73亿元，新开工面积（全口径）18.23万平方米，竣工面积（全口径）17.90万平方米。公司始终坚持高标准、高品质交付，上半年按期交付愉樾天成B地块盖上住宅。
1、2024年上半年北京及环京各项目具体情况如下：
（1）北熙区：作为公司布局朝阳区的重点项目，上半年紧跟市场政策及竞品动态、推动区域配套落地发展，强化双轨大盘核心优势，加快落地区一二期产品去化，多措并举，保增量促转化。
落地区精装样板间相继亮相、升级客户体验、助力落地区去化；社群主理人计划有序执行，凝聚北熙社群力。落地区一期住宅主体已全部封顶，二次结构全部完成，一期展示区景观、外立面、首层大堂、公区、精装样板间、工艺工法样板间有序推进中，项目二期5栋商品住宅楼主体结构施工，预计2024年四季度完成封顶。
（2）檀谷：一期商业自全面开街后，经过半年多的运营，檀谷已然成为京西山系微度假目的地。为业主和广大消费者带来兼具品质感和烟火气的生活氛围，市场影响力再获认可，商业经营实现新突破，檀谷转型成效逐渐凸显。上半年商街引进6家特色新店铺，存量30余家店铺运营状况稳步提升，多家店铺斩获业内奖项；举办檀谷开山节、古典音乐节、靠山市集等20余场艺术文化活动，全面实现了运营能力和市场影响力的破圈提升。日臻完善自营商业产品，联手单向空间、Joyland乐园打造的京投发展首家自营酒店运营状况良好，市场好评率98.98%，完善檀谷生态闭环；全面升级了邻里中心服务和环境，打造结合社区食堂、健身房、邻里社交场的复合空间，实现对业主幸福生活的承诺，构建用户型居住社区。
随着项目商业氛围和市场知名度的提升，市区各级领导多次考察调研檀谷。2024年上半年檀谷小镇作为微度假新地标登上《新闻联播》，多次获得央视新闻频道《新闻直播间》关注，获得《北京日报》、北京卫视、《新京报》等20余家主流媒体100余次报道，成为主流媒体多次推荐的文旅目的地，总曝光量破亿。同时，檀谷作为非标商业典型新样本，斩获万商俱乐部“最具影响力在营非标项目”、中国商场价值榜“非标商业设计力大奖”、赢商网“年度商业地产创新推动潮企业”、“金坐标”奖，联商网“星商业项目”等多项业内大奖。
（3）森与天成：2024年上半年项目建设正常推进，盖上主体结构已完成封顶，基于区域过往高效的运作经验，项目密切关注市场动态，积极拓展客户群体；产品品质方面严格把控过程建造环节，力求精益求精。上半年，森与天成紧抓政策契机，强化低密洋房价值输出及森系生活方式营造在区域内的口碑持续提升，市场关注度不断增高。
（4）岚山：作为公司位于海淀区的远端站点TOD项目，上半年咽喉区办公楼建设工作有序推进；通过全面市场调研及精准定位，有效完成车位及仓储去化工作，快速启动属地剩余安置房源签约及剩余房源市场销售；紧盯利好政策，积极探寻咽喉区商办产品的多元化销售模式。
（5）北京公园悦府：公司在昌平区深耕十年的集住宅、商业、办公、教育、公园为一体的TOD综合体项目，小站公园作为区域精品站点商业样板 BS2/3组团即将建设完成，招商工作有序推进；商办楼BS4/5/6/8组团均进入主体结构施工，顺利完成定制楼的回款。
2、2024年上半年无锡项目具体情况如下：
愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，2024年通过深度社区营造、社群孵化、服务创新赋能以及差异化营销渗透，打造高质量、可持续、有特色的情感利益共同体，为幸福社区的长期有序运营夯实基础。2024年上半年，项目二期住宅实现高品质、里程碑式交付在客户及行业端获得好评，商办酒店及中轴公园工程进度平稳推进，四期住宅结合市场情况弹性运营，项目始终坚持用户中心主义与“生态、智慧、幸福”三大理念，结合社群运营持续深化幸福生活方式，以高品质产品力和服务力为驱动，打造城市幸福社区标杆。
（二）财务状况分析
2024年上半年公司实现营业收入56,569.88万元，较上年同期减少930,050.83万元，减幅94.27%，其中房地产销售结转实现收入52,087.00万元，减少主要系公司在建项目开发周期及工程节点计划排期影响，公司营业收入结转规模减小。
报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润-14,263.41万元，扣除永续融资产品利息16,198万元，归属于上市公司普通股股东净利润-30,461.41万元。公司三项费用总计25,293.77万元，较上年同期27,059.69万元，减少1,765.92万元，其中管理费用8,026.80万元，较上年同期减少 561.59万元，主要系公司缩减各项开支；销售费用 4,683.73万元，较上年同期减少6,753.38万元，主要系销售结转额下降；财务费用 12,583.23万元，较上年同期增加 5,549.05万元，主要系费用化借款增加。
本报告期末，公司资产总额6,000,564.82万元，较期初增加45,719.66万元，变化不大。资产总额中存货期末余额 4,521,230.01万元，占资产总额的 75.35%，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目等项目，资产质量良好。公司负债总额 5,093,405.33万元，较上年同期增加84,384.83万元，负债总额中合同负债期末余额517,284.11万元，占负债总额的10.16%。
截至2024年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为3,156,458.74万元，占负债总额61.97%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。公司资产负债率84.88%，较期初变化不大。
本报告期公司经营活动现金净流量为净流出794,540.91万元，净流出主要系支付地价款等；本报告期公司筹资活动现金净流出11,649.42万元；投资活动现金净流出10,999.56万元，主要系增加公司向无锡望愉支付增资款。
（三）房地产业务主要经营数据
1、报告期内房地产储备情况
序
号 持有待开发土地的
区域 持有待开发
土地的面积
(平方米) 一级土地
整理面积
(平方米) 规划计容
建筑面积
(平方米) 是/否涉
及合作开
发项目 合作开发项目
涉及的面积
(平方米) 合作开发项目
的权益占比
(%)
1 北京市门头沟区潭
柘寺镇 143,898 0 186,916 是 318,022 40
2 北京市朝阳区 76,682 0 137,000 是 192,981 60
注：1、北京市门头沟区项目为该项目的 MC01-0003-6008、6009、0120、6015、0057、0086地块，截至报告期末尚未开工建设。
2、北京市朝阳区项目为该项目的A002-3#地块，截至报告期末尚未开工建设。
2、报告期内房地产开发投资情况
序
号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米) 项目规划计容建筑面积(平方米) 总建筑面积(平方米) 在建建筑面积(平方米) 已竣工面积(平方米) 总投资额
3、无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一期鸿墅。
3、报告期内销售面积情况
序
号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米) 已售（含已预售）面积(平方米)
1 北京市朝阳区 北熙区 普通住宅、保障房及配套 58,100 8,882
2 北京市丰台区 森与天成 普通住宅及配套 109,972 6,003
3 北京市门头沟区 檀谷 洋房、别墅、保障房商业及配套 55,116 3,945
4 北京市海淀区 岚山 普通住宅、商业、办公及配套 101,387 27,509
5 北京市门头沟区 若丘 普通住宅、商业、及配套 22,815 790
6 北京市昌平区 公园悦府 普通住宅、保障房、商业、办公
及配套 31,378 86
7 北京市平谷区 璟悦府 办公、商业、住宅及配套 24,356 389
8 北京市海淀区 琨御府 普通住宅、保障房、商业、办公
及配套 403 0
9 北京市丰台区 西华府 普通住宅、保障房、办公、商业
及配套 56,155 56,048
10 北京市密云区 锦悦府 普通住宅及配套 133,257 7,959
11 北京市房山区 金域公园 普通住宅 4,400 0
12 北京市房山区 新里程 普通住宅、保障房 90 0
13 北京市丰台区 臻御府 普通住宅、保障房、商业、办公
及配套 84,552 48,846
14 无锡市经开区 愉樾天成 普通住宅、商业、办公、酒店及
配套 84,887 664
15 无锡惠山区 无锡公园
悦府 普通住宅、洋房、别墅及配套 4,494 3,143
16 河北省三河市 倬郡 办公、商业 34,484 1,369
注：1、可供出售面积=截至2024年6月底已取证未销售面积+2024年1-6月当期销售面积； 2、已售面积为2024年1-6月签约销售面积。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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