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| 深振业A(000006)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2023年，面对复杂严峻的国际环境和内部多重挑战叠加带来的下行压力，我国坚持稳中求进总基调，全年经济保持
平稳发展，年内国内生产总值达到 126.06万亿元，同比增长5.2%。但国内房地产市场维持底部震荡趋势，年内全国房地产开发投资 11.09万亿元，房屋新开工面积 9.54亿平方米，同比分别下降9.6%、20.4%，其中住宅开发投资 8.38万亿元，住宅新开工面积 6.93亿平方米，同比分别下降9.3%、20.9%；全国商品房销售面积 11.17亿平方米，销售金额 11.66万亿元，同比分别下降8.5%、6.5%，其中住宅销售面积及销售额同比分别下降8.2%及 6.0%。在房地产市场持续调整期间，国家围绕供需两端不断优化行业政策，强调防风险、保交楼，逐步放松核心城市的限购、限贷、限售，以及降首付、降利率、减免税、认房不认贷等政策逐步落地。但政策影响周期较短，市场修复比较缓慢，从实际销售表现来看，我公司项目所在地存量资产仍处于高位，市场成交数据不容乐观。下半年，中央金融工作会议和中央经济工作会议均提出了加快保障性住房、城中村改造等“三大工程”建设，加快构建房地产发展新模式，预计将进一步改变房地产行业发展格局，促进中长期健康稳定发展。
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 ☑适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 ☑不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
☑是 □否
行业分类 项目 单位2023年2022年 同比增减
房地产 营业收入 元 2,810,603,447.85 3,699,813,551.41 -24.03%存货 元 17,034,694,815.17 16,843,671,743.31 1.13%相关数据同比发生变动30%以上的原因说明□适用 ☑不适用
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 ☑不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
☑是 □否
1、2023年1月12日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立全资子公司深圳市振业公寓管理有限
公司，注册资本 100.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
2、2023年6月2日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业百瑞纪投资运
营有限公司，注册资本 1000.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
3、2023年3月21日，本公司全资子公司西安市灞桥区振业房地产开发有限公司完成工商注销登记。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 ☑不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
□适用 ☑不适用
5、现金流
1、经营活动现金流入小计2023年较上年减少 42.30%，主要系销售回款减少所致。
2、投资活动现金流入小计2023年较上年增加 158.44%，主要系收回投资收到的现金增加所致。
3、投资活动现金流出小计2023年较上年增加 46.16%，主要系投资支付的现金增加所致。
4、筹资活动现金流出小计2023年较上年增加 35.58%，主要系偿还债务支付的现金增加所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 ☑适用 □不适用
本年度计提存货减值准备8.42亿元，导致本期净利润为负值。
五、非主营业务分析
□适用☑不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
□适用 ☑不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
具体情况详见公司2023年度财务报表附注“五、合并财务报表主要项目注释”之“十六、所有权或使用权受限制 的
资产”的内容。
七、投资状况分析
1、总体情况
☑适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 ☑不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
☑适用 □不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 ☑不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 ☑不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
☑适用 □不适用
（1） 募集资金总体使用情况
☑适用 □不适用
经中国证券监督管理委员会“证监许可【2023】493 号文批复，公司分别于2023年4月28日、7月31日发行2期合计15亿元公司债券，期限3年期，票面利率分别为3.30%、3.45%。截至2023年12月31日，募集资金已全部用于偿还银行贷款及补充流动资金。
（2） 募集资金承诺项目情况
□适用 ☑不适用
（3） 募集资金变更项目情况
□适用 ☑不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 ☑不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 ☑不适用
九、主要控股参股公司分析
☑适用 □不适用
深圳市振业公寓管理有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有者的净利润 0元。
深圳市振业百瑞纪投资运营有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有者的净利润 -4,592,958.79元。西安市灞桥区振业房地产开发有限公司 注销 本期影响归属于母公司所有者的净利润 0元。主要控股参股公司情况说明公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 ☑不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
☑适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2023年5月25日 公司43楼2号会议室 实地调研 机构投资者 泰康基金管理有限公司 公司生产经营情况、未来发展规划 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）《深圳市振业（集团）股份有限公司投资者关系活动记录表》
2023年11月17日 公司高管会议室 实地调研 机构投资者 中信建投证券股份有限公司
2023年01月01日-2023年12月31日 公司董事会办公室 书面问询 机构、个人投资者 机构、个人投资者问询有关情况详见公司于2023年01月01日-2023年12月31日于深圳证券交易所网站互动平台进行的投资者问答。电话沟通无十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况□是 ☑否
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